Qual foi a hipoteca em diferentes épocas históricas

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Como as pessoas resolveram a questão da compra de moradias a crédito, desde os tempos pré-históricos até o século XXI.

Os instrumentos financeiros modernos mudaram radicalmente a atitude de uma pessoa em relação à sua própria economia. Tome a mesma hipoteca: isso permitia que as pessoas comprassem casas e outros imóveis em condições que antes eram simplesmente impossíveis. Vamos descobrir como a questão da hipoteca foi organizada nas diferentes épocas, para entender o quanto ela ajudou as pessoas a melhorarem suas vidas.

1. Paleolítico e anterior

Os cientistas sabem muito pouco sobre como a vida familiar e econômica era organizada nos tempos pré-históricos. Arqueólogos e paleogeneticistas, na melhor das hipóteses, podem reconstruir o tamanho dos grupos humanos, sua similaridade genética e ocupação.

Para reconstruir os costumes dos povos do Paleolítico, eles costumam olhar para as tribos mais ou menos modernas de caçadores-coletores (por exemplo, o povo Guaiac que vive no território do Paraguai moderno). Mas parece que os povos antigos eram propensos à patrilocalidade - um tipo de relacionamento familiar em que uma mulher vai para a tribo do pai de seu marido (se o conceito de "marido" em nosso sentido é geralmente aplicável a essa antiguidade). Bem, eles definitivamente tinham exogamia - uma proibição de casamentos próximos. Em geral, tive que morar com meus pais.

Se houvesse uma hipoteca moderna: talvez algumas famílias pudessem ter feito hipotecas de alimentos, roupas e armas e formado uma nova tribo. Quase da mesma forma que agora, as famílias jovens estão se instalando amigavelmente em novos edifícios. Como resultado, os membros da nova tribo teriam uma comitiva da mesma idade.

2. Na Grécia Antiga

Na verdade, a palavra "hipoteca" é de origem grega e é traduzida como "fundamento", "penhor" ou mesmo "advertência". Era esse o nome do pilar, que foi instalado na orla do terreno, de forma que “avisou” que este local serve como garantia da dívida.

Assim, entre os gregos, a hipoteca era uma forma de responsabilidade patrimonial do devedor para com o seu credor: em caso de não pagamento, o credor tinha o direito de retomar o terreno hipotecado. Antes do desenvolvimento das hipotecas, o devedor insolvente era responsável perante o credor com liberdade pessoal, portanto a hipoteca era uma medida mais progressiva das relações econômicas.

Naturalmente, para isso, uma instituição desenvolvida de propriedade privada da terra tinha que existir na sociedade grega. Em 621 aC, o governante ateniense Drakont compilou o primeiro conjunto de leis escritas (sim, as próprias medidas draconianas), que puniam severamente qualquer usurpação na propriedade de outra pessoa. Isso impulsionou o desenvolvimento das relações de crédito e dívida, nas quais a terra funcionou como garantia. A hipoteca grega estava totalmente operacional no início do século 6 aC.

Mas tal hipoteca não estava ao alcance de todos: para usá-la, era necessário possuir seu próprio lote.

O filho mais velho da família era herdeiro da propriedade do pai, para que pudesse trazer a esposa para a casa dos pais, que posteriormente, juntamente com o terreno, passou a ser sua propriedade. Era ele quem poderia contar com uma hipoteca no futuro, que, de fato, ele não precisava mais.

Mas os filhos mais novos, nesse sentido, estavam em desvantagem e podiam contentar-se com lotes de terra, ou entrar a serviço dos ricos, ou buscar fortuna nas colônias. Tudo isso não foi muito propício para a criação de uma família em uma idade relativamente jovem.

Se houvesse uma hipoteca moderna:a capacidade de primeiro obter terras em sua cidade natal e depois pagar a dívida em dinheiro ou serviço teria mudado a vida dos gregos antigos. Os filhos mais novos certamente ficariam encantados. É verdade que então eles teriam vivido nas proximidades de Atenas, Esparta ou Corinto, e não coberto todo o Mediterrâneo com suas colônias. Ou, ao contrário, cobririam toda a ecumena.

3. Na Roma Antiga

No mundo antigo, as hipotecas eram conhecidas na Babilônia (as leis de Hammurabi no século 6 aC), na Mesopotâmia e até na Índia (no século 2 aC). Mas a hipoteca ficou mais próxima das condições modernas da Roma antiga.

No início, as relações de dívida entre os romanos eram construídas, por assim dizer, em liberdade condicional, na forma de uma "transação fiduciária" (lat. Fiducia), e os riscos eram assumidos não pelo credor, mas pelo devedor: transferiu o credor a troco de dinheiro, mediante penhor de procedimento jurídico especial, ou seja, bens móveis ou imóveis. Depois de quitar a dívida, ele só esperava que o credor cumprisse sua promessa e, com a ajuda de um procedimento jurídico espelhado, devolvesse a garantia. Se o credor por algum motivo se recusasse a fazer isso, o devedor só poderia desacreditar seu nome entre os concidadãos - a lei não poderia ajudá-lo de forma alguma, um acordo é um acordo.

Já no século II aC, as relações hipotecárias haviam se desenvolvido significativamente. Sob a nova forma de transação de penhor (lat. Pignus), o credor, em troca de seu dinheiro, não recebia mais o título de propriedade do devedor, mas apenas o direito de possuir essa propriedade. O credor nem mesmo tinha o direito de usar essa propriedade, mas os frutos adquiridos dessa propriedade poderiam ir para o pagamento da dívida ou juros. Somente no caso em que o devedor não pudesse pagar de acordo com as obrigações assumidas, o credor passaria a ser o dono do seu imóvel.

Por fim, nas primeiras décadas do século II aC, surge um terceiro tipo de garantia, que se aproxima muito das modernas hipotecas (lat. Hypotheca legalis) - penhor de propriedade sem transferência para o credor.

Isso foi facilitado pela mudança nas condições políticas e econômicas da época: o enfraquecimento do sistema escravista e a transferência maciça de terras aos arrendatários. Inicialmente, os inquilinos - apartamentos ou pequenos lotes - ofereciam seus bens móveis (por exemplo, móveis ou utensílios agrícolas) como garantia do aluguel, mas continuavam a possuí-los. Posteriormente, os imóveis também podem se tornar objeto de hipoteca.

Se o mutuário não pudesse pagar de acordo com o acordo, o credor recebia o direito de reclamar o item prometido com sua venda subseqüente em leilão e compensação com o produto do saldo devedor do mutuário.

Se houvesse uma hipoteca moderna:a hipoteca romana já estava bastante desenvolvida, mas apresentava uma série de desvantagens. Por exemplo, na Roma antiga, um registro unificado de propriedade não era mantido, e o credor, aceitando uma promessa, não podia ter certeza de que a mesma propriedade não estava mais comprometida com outro credor e que, em caso de falência do tomador, seu o direito hipotecário não colidiria com o direito hipotecário de outra pessoa.

Além disso, a hipoteca era geralmente estendida a toda a propriedade do tomador, o que tornava seu volume e valor incertos, o que poderia mudar com o tempo. Essas relações de propriedade instáveis dificultaram o desenvolvimento de hipotecas, o que significava que os cidadãos romanos que delas precisavam sofriam.

4. Na Europa medieval

Como pode ser visto acima, uma hipoteca só pode existir normalmente com o estrito respeito dos direitos dos participantes nas transações. As transações estruturalmente complexas exigiam controle e regulamentação e, a longo prazo, um sistema de registro que funcionasse bem. Tudo isso só poderia ser fornecido pelo Estado. Portanto, junto com a queda do Império Romano como uma única formação de estado centralizado nos séculos 5 a 6 DC, a instituição da hipoteca praticamente deixou de existir.

Renasceu apenas na era da Alta Idade Média (séculos XII-XIII), em uma nova onda de desenvolvimento das relações monetárias e jurídicas. Os senhores feudais frequentemente precisavam de dinheiro para travar guerras ou cruzadas destruidoras e, portanto, eram forçados a hipotecar seus castelos e terras ancestrais para usurários ou vizinhos mais ricos.

Como resultado, a Europa Ocidental, como sucessora do Império Romano, adotou e desenvolveu a instituição da hipoteca, tornando-a ainda mais formalizada, protegida por uma legislação desenvolvida. Além disso, existiam livros especiais de hipotecas, onde eram inseridas informações sobre o imóvel hipotecado.

Na época da Baixa Idade Média (séculos XIV-XVI), a hipoteca foi finalmente instituída na forma em que existe até hoje: o bem hipotecado permanece na posse do devedor, e o credor recebe o direito, em no caso de não reembolso da dívida, para reclamação do imóvel hipotecado com a sua posterior venda em hasta pública …

Se houvesse uma hipoteca moderna: é bom se você for um grande senhor feudal e tiver algo para hipotecar - e esperar o butim da guerra, que reembolsará dívidas e juros. Mas a esmagadora maioria dos europeus ocidentais na Idade Média eram camponeses pobres que possuíam terrenos muito pequenos para contar com grandes empréstimos. E, em geral, tribunais, ações judiciais, notários e advogados são para os ricos e nobres, na melhor das hipóteses - para os burgueses das grandes cidades. Não, as hipotecas na Idade Média ainda estavam longe de estar geralmente disponíveis.

5. Modernidade

No século 19, o crescimento industrial, a urbanização e o desenvolvimento da infraestrutura urbana contribuíram para o crescimento explosivo do mercado hipotecário. Nos países europeus mais desenvolvidos - Inglaterra, França ou Holanda - os princípios de empréstimos para financiar a construção foram usados ativamente e em todos os lugares. A oferta de dinheiro na construção e na indústria também foi investida em outros países europeus, incluindo o Império Russo.

No século XX, a hipoteca adquiriu um papel especial nos Estados Unidos durante a Grande Depressão. Foi ela quem formou a base do "New Deal" de Franklin Roosevelt.

Existem dois tipos de empréstimos no mercado imobiliário americano - empréstimos para construção e hipotecas. O valor do empréstimo não excede 80–90 por cento do valor do imóvel hipotecado. O valor da primeira parcela feita pelo mutuário com seus próprios fundos, respectivamente, é de 10-20 por cento. O estado fornece aos pobres empréstimos concessionais pelo valor total da casa.

Hoje, os empréstimos hipotecários nos Estados Unidos são emitidos por um período de 15 a 20 anos. Uma característica distintiva das hipotecas americanas é o apoio governamental direcionado e sistemático para empréstimos hipotecários por meio de instrumentos como o mercado hipotecário secundário, seguro de empréstimos do governo e benefícios na obtenção de empréstimos para cidadãos de baixa renda. Graças a essas medidas e à disponibilidade de crédito, 75% dos americanos têm casa própria.

Na Rússia, o mercado de hipotecas começou a se desenvolver somente após o colapso da URSS. Em 1997, o governo estabeleceu a Residential Mortgage Lending Agency para atrair investimentos no setor hipotecário. Em 1998, foi aprovada a lei "Sobre hipotecas (penhor de bens imóveis)". De acordo com os dados sobre empréstimos hipotecários concedidos a pessoas físicas residentes e os direitos adquiridos de reivindicação de empréstimos hipotecários em rublos do Banco Central, o crescimento dos empréstimos hipotecários em 2017 em comparação com o ano retrasado foi de 37 por cento. No total, em 2017, mais de dois trilhões de rublos foram emitidos em empréstimos. Isso se tornou possível devido à diminuição consistente da taxa básica. Em dezembro de 2017, ela foi fixada. O Banco da Rússia decidiu manter a taxa básica em 7,25% ao ano a 7,25% ao ano.

A tendência geral da hipoteca moderna é óbvia - será cada vez mais acessível para um número cada vez maior de cidadãos. A meta dos estados que apoiam essa modalidade de crédito é proporcionar moradia própria para o máximo de seus cidadãos e famílias jovens.