Hipotecas em 2016 sob os olhos de um mutuário

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Se você ainda não teve tempo de comprar uma casa ou está planejando expandi-la, este artigo será útil para você. Nele, falamos sobre todas as nuances das hipotecas nas atuais condições de mudança e sobre as maneiras de economizar muito dinheiro na compra de uma casa.

A crise está varrendo o mundo, mas você ainda precisa morar em algum lugar. Claro, você deveria ter comprado uma casa um pouco antes, quando as condições de crédito eram melhores. Mas, por outro lado, o mercado imobiliário está agora em profunda estagnação. E agora você pode ganhar em preço: descontos e promoções de desenvolvedores estão apenas começando. No verão, os mais significativos logo substituirão os atuais (no verão ninguém compra apartamentos, mas é preciso vender e continuar a construção).

Se não houver dinheiro suficiente para comprar um apartamento à vista ou parcelado, você terá que fazer uma hipoteca. Já escrevemos sobre isso, mas novo tempo - novas regras. Agora vamos considerar os principais pontos que vale a pena prestar atenção (e se perdermos algo, vamos aguardar comentários e corrigir).

O que é uma hipoteca

No momento, existem vários tipos principais de empréstimos hipotecários: padrão, com apoio do Estado, o programa Família Russa e uma oferta especial de bancos para militares.

Hipoteca padrão

Uma hipoteca convencional é um empréstimo extremamente difícil. No passado, a obtenção de fundos hipotecários exigia um pagamento inicial de 13% do preço de compra. Agora - pelo menos 15% para habitação primária e 20% para habitação secundária. As reais condições do Sberbank são as seguintes:

Uma taxa inicial	Termo de credito
	até 10 anos	de 10 a 20 anos	de 20 a 30 anos
de 20 a 30%	13, 5%	13, 75%	14%
de 30 a 50%	13, 25%	13, 5%	13, 75%
de 50%	13%	13, 25%	13, 5%

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Nesse caso, as taxas são válidas se:

• o bem imobiliário creditado foi construído com a participação de empréstimos bancários, caso contrário é aplicada uma sobretaxa de 0,5 pontos percentuais;
• o mutuário garante sua vida e saúde, caso contrário, um prêmio de um ponto percentual é aplicado;
• até que a hipoteca seja registrada, uma sobretaxa de um ponto percentual é aplicada.

Muitos bancos tornaram as exigências para os tomadores de empréstimos mais rígidas. Se você jogar com a calculadora de empréstimos do Sberbank, poderá descobrir que, para a aprovação inicial de um empréstimo, uma jovem família de duas pessoas precisará de pelo menos 40-50 mil da renda pessoal de cada cônjuge. Além disso, uma renda comprovada, de modo que quem recebe um salário “à vista” pode se encontrar em uma situação desagradável.

A taxa de juros média no momento (real, sem publicidade) é de cerca de 15-16% ao ano. Porque? Mesmo a taxa básica para habitação secundária começa em 12, 5%. A taxa para novos edifícios é em média 13%. As taxas de imóveis nos subúrbios e a construção de uma casa particular são ainda mais altas.

Hipoteca militar

Para os militares, uma hipoteca militar costumava ser uma opção bastante aceitável. Já em 2015, a taxa de juros desse tipo de hipoteca era de 8% ao ano. Hoje já é de 12,5% e mais.

Hipoteca com apoio estatal

A melhor opção no momento é uma hipoteca apoiada pelo governo. Trata-se de um empréstimo para aquisição de moradia em construção ou em prédio novo acabado. Devido aos subsídios do Estado, o banco oferece uma taxa reduzida para 12% (este é o limite mínimo, que na realidade será maior - cerca de 13-13,5%).

No entanto, este programa não se aplica a todas as habitações. Principalmente aquele que está sendo construído ou construído com a participação de recursos do banco. Nesse caso, o desenvolvedor deve estar em uma determinada lista confiável.

Também há um limite para o valor máximo do empréstimo:

• 8 milhões de rublos - para Moscou, a região de Moscou e São Petersburgo;
• 3 milhões de rublos - para o resto da Rússia.

A entrada mínima para uma hipoteca com apoio estatal é de 20% do custo da moradia adquirida.

Nesse caso, a taxa de juros do empréstimo é fixa - 12% ao ano nos grandes bancos. No entanto, este tipo de hipoteca inclui seguro de vida obrigatório do mutuário principal. Além disso, o valor da taxa anual é calculado a partir do valor residual do empréstimo e é de 1% do valor remanescente no momento do pagamento, que o mutuário deve (não são considerados juros). Em caso de recusa do seguro, o banco oferece um aumento da taxa ao padrão, e esse ponto está explicitado no contrato de hipoteca. Assim, não adianta pagar no primeiro ano e depois recusar - toda a hipoteca será recalculada a partir do momento da recusa do seguro. Você também precisa lembrar que todos os apartamentos hipotecários devem ser segurados, e isso ainda é cerca de 0,4% do valor não pago.

Vale a pena prestar atenção: no momento da redação deste artigo, a taxa de juros das hipotecas com apoio estatal aqui iniciava em 11,9% ao ano.

Programa Família Russa

É denominado "" nos documentos oficiais. O prazo deste programa deveria expirar em 2015, mas em 2014 o programa “Fornecimento de habitação a preços acessíveis e confortáveis e serviços comunitários para os cidadãos da Federação Russa” foi adotado, devido ao qual foi realmente prorrogado até 2020.

O programa cobre todo o território da Rússia e visa dar assistência a famílias jovens que precisam melhorar suas condições de vida. No entanto, todos os atos normativos são editados pelas próprias regiões. Para participar do programa, uma jovem família deve atender às seguintes condições:

• pelo menos um dos membros da família não pode ter mais de 35 anos (a família de uma pessoa também pode tornar-se membro);
• quem quiser deve ter cidadania russa;
• a família deve viver em condições inadequadas para a vida (casos em que a área dos imóveis para uma pessoa seja inferior à estabelecida na região; viver em apartamentos comuns).

De acordo com os termos do programa, a família jovem recebe um subsídio estatal, que deve ser direcionado para a compra de moradia ou construção compartilhada. Para família sem filhos, este subsídio é concedido no valor de 35% do custo de alojamento avaliado, e para casais com filhos, incluindo famílias monoparentais constituídas por um dos pais e um filho, no valor de 40%. Famílias com muitos filhos recebem benefícios adicionais, ao mesmo tempo em que recebem apoio material integral.

Em algumas regiões, existem preços-alvo por metro quadrado de habitação e taxas de juros reduzidas, e os apartamentos em oferta são vendidos acabados.

Programas de fidelidade para desenvolvedores

Na situação atual, muitos incorporadores se precipitaram e firmaram acordos de parceria com grandes empresas. A essência deles é a seguinte: a empresa dá uma espécie de subsídio ao empregado em troca da obrigação de continuar trabalhando, e a incorporadora, por sua vez, oferece desconto na moradia. Em alguns casos, o acordo é tripartido. O terceiro é o banco que oferece uma taxa reduzida.

Aliás, aproveitei essa oferta na hora de comprar um apartamento. O desconto do incorporador era de 8% do custo total da habitação, e a taxa de juros do Sberbank é fixada em 11,4% ao ano, sem alteração das condições.

O que você deve prestar atenção

1. É melhor obter uma hipoteca de um banco onde é emitido um cartão de salário. Isso minimizará o risco de recusa de emissão de hipoteca, inclusive na ausência de receita comprovada por certificados. Mas vale a pena prestar atenção: os bancos consideram as transferências de salários como o salário. Além disso, essa etapa reduzirá aumentos adicionais da taxa de juros.
2. Muitas regiões oferecem programas adicionais para a compra de habitação. Portanto, em minha cidade natal, Ulyanovsk, há uma "hipoteca do governador": os mutuários que participam do programa, o município paga juros sobre o empréstimo nos primeiros três anos.
3. Programas semelhantes podem operar para algumas especialidades trabalhistas (por exemplo, médicos) ou empresas.
4. Os bancos são muito mais fáceis de aprovar empréstimos para a compra de um novo prédio. Vale a pena prestar atenção na ligação entre o incorporador e o banco e ir para a homologação inicial com um apartamento já selecionado. Isso reduzirá a probabilidade de recusa sem explicação e aumentará as chances de obter uma hipoteca.
5. As cotas de apartamento devem ser sacadas de acordo com os rendimentos correntes: quanto maior o lucro tributável, maior deve ser a participação. Assim, graças à dedução fiscal, será possível devolver parte dos seus fundos com muito mais rapidez. Lembre-se de que não se trata apenas do custo do apartamento em si (mais precisamente, a parte assumida a crédito), mas também dos juros pagos no contrato. Isso permitirá que você pague parte do empréstimo um pouco mais cedo.
6. Qualquer pagamento além da parcela mensal deve ser pago por meio de um caixa do banco. Verifique o fato de debitar um valor maior da conta. Os 500-1.000 rublos extras desempenham um papel, não importa o quão ridículo seja, porque qualquer pagamento a maior não serve para pagar os juros, mas para pagar a dívida principal.

Pegar ou não?

Apesar de muitas dificuldades, nervos e pagamentos excessivos significativos, a hipoteca é a única chance real para muitos residentes de nosso país adquirirem uma moradia. O preço dos imóveis aumenta muito mais rápido do que o crescimento do bem-estar da sociedade. E o pagamento médio mensal de um apartamento hipotecado é comparável ao aluguel.

Para tomar uma decisão precisa, você precisa seguir um caminho sério. Teremos que consultar vários especialistas diferentes. Tente descobrir informações sobre todas as ofertas em sua região antes de ir ao desenvolvedor. Calcular o número máximo de opções de reembolso e liquidar com aquela que tem garantia de quitação da hipoteca em caso de força maior. É melhor pagar mais e assim voltar a um reembolso rápido do que não conseguir pagar a mensalidade num momento difícil.

Você pode conhecer os programas estaduais vigentes no município. As ofertas dos bancos estão sempre disponíveis em seus sites, mas você deve ir pessoalmente. O mesmo se aplica aos incorporadores: às vezes, os últimos apartamentos não vendidos de uma casa pouco antes de sua entrega são muito mais baratos do que na fase de escavação.

E, claro, lembre-se de que você pode e deve reclamar dos problemas. Para os construtores, a ameaça é entrar em contato com várias agências governamentais. E se surgirem problemas no banco, você pode entrar em contato com os funcionários do Banco Central.