Como redigir um contrato de locação corretamente

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

É mais lucrativo alugar um apartamento diretamente com o proprietário, evitando os escritórios imobiliários. Mas então o contrato terá de ser celebrado de forma independente, o que não é fácil: é preciso levar em conta muitos pontos e detalhes para evitar problemas no futuro e viver em paz e confiança. Neste artigo, descobriremos o que procurar ao redigir um contrato de locação.

Vamos fazer uma reserva imediatamente: neste artigo vamos nos concentrar especificamente no contrato de locação comercial de instalações residenciais, que é regulado pelo Capítulo 35 do Código Civil da Federação Russa e em parte pelo Capítulo 5 do Código de Habitação do Federação Russa, ou seja, alugar um apartamento por um indivíduo. Há uma diferença legal entre um contrato de arrendamento (que é celebrado com uma pessoa física) e um contrato de arrendamento (que é celebrado com uma pessoa jurídica). No entanto, na linguagem comum, a bem estabelecida palavra "aluguel" é usada. Portanto, neste material por uma questão de simplicidade, usaremos ambos os termos - "aluguel" e "aluguel" - como equivalentes.

Os documentos

Em nenhum caso, não hesite em pedir ao proprietário do apartamento que forneça um pacote completo de documentos:

• Passaporte;
• é necessário um certificado de registro de propriedade do apartamento;
• adicionalmente: recibos pagos de contas de serviços públicos (para se certificar de que não há dívidas) e um extrato da caderneta da casa sobre as pessoas cadastradas no espaço residencial.

Se o apartamento tiver vários proprietários, não basta o consentimento de um deles, é necessário obter o consentimento de todos. Existem três cenários possíveis para o desenvolvimento de eventos:

1. Anexe o consentimento por escrito de todos os coproprietários.
2. Um coproprietário celebra um contrato com uma procuração de terceiros.
3. Na conclusão do contrato, todos os proprietários estão presentes pessoalmente (o contrato indica que o apartamento é alugado por todos os proprietários ao mesmo tempo).

O consentimento por escrito também é exigido de pessoas que não são os proprietários, mas estão registradas no espaço residencial. Caso contrário, eles podem reivindicar seus direitos a qualquer momento, e você terá que procurar com urgência por uma nova moradia.

Uma vez que se trata de alugar um apartamento, significa que o inquilino é uma pessoa singular. Portanto, ele precisa trazer seu passaporte com ele. Se você não vai morar sozinho em um apartamento, os dados do passaporte do segundo (terceiro, quinto) inquilino também são necessários.

Os contratos de locação de imóveis estão sujeitos a registro estadual. Exceto para um contrato celebrado por menos de um ano.

Prazo

O contrato de trabalho pode ser de curto prazo (até um ano) e longo prazo (de um a cinco anos). Se o contrato não disser uma palavra sobre o prazo, considera-se que foi celebrado por um período máximo de cinco anos. A principal diferença entre os contratos de longo e curto prazo são as condições de despejo dos inquilinos.

Contrato de curto prazo

O proprietário pode prescrever um período durante o qual o contrato pode ser rescindido pelas partes antes do previsto. Se esse período não for especificado, ele não tem o direito de despejar inquilinos antes do final do contrato. Mas, no final deste período, é o próprio proprietário que decide se continua a alugar o apartamento aos mesmos inquilinos ou se procura outros.

Contrato de longo termo

É muito mais difícil para o proprietário se separar dos inquilinos. No final da vigência do contrato, o locador não pode simplesmente mudar outra pessoa para o apartamento: se ele não notificou o locatário da sua vontade pelo menos três meses antes do final do contrato, considera-se que o contrato é automaticamente renovado nas antigas condições.

Se o proprietário disser que não planeja mais alugar o imóvel, os inquilinos devem se mudar. Mas, neste caso, ele realmente não pode alugar o apartamento por pelo menos um ano, caso contrário os inquilinos anteriores têm o direito de ir à Justiça e exigir uma indenização.

Ao contrário do senhorio, o inquilino pode rescindir o contrato a qualquer momento, sem indicar o motivo.

Condição do apartamento e propriedade

Reparos e melhorias

A questão urgente: quem está fazendo os reparos? Normalmente, o contrato contém a redação que “após o término do contrato de locação, os locatários se comprometem a devolver o imóvel na mesma forma em que foi fornecido”. Portanto, o contrato deve indicar imediatamente o que pode ser alterado no apartamento e o que não pode.

Além disso, sem o consentimento do proprietário, os residentes não têm o direito de proceder à reorganização e reconstrução dos alojamentos. Por exemplo, durante os reparos, você não pode simplesmente pegar e demolir uma partição interna ou expandir uma porta.

Se for possível realizar reparos, certifique-se de prescrever no contrato quanto o aluguel deve ser reduzido. Se não houver indicação, é possível que você mesmo conserte tudo, e o proprietário simplesmente se recusará a reembolsar suas despesas.

Todos os reparos e despesas atuais ficam por conta do inquilino. Ele não apenas mantém a ordem no apartamento, mas também é responsável pela segurança da propriedade.

O locador deve realizar grandes reparos, e todas as despesas são suportadas por ele (salvo disposição em contrário no contrato). Se o locador não demonstrar interesse em grandes reparos quando necessário, o locatário tem o direito de:

• realizar de forma independente as grandes reparações previstas em contrato ou ocasionadas por necessidade urgente, e cobrar o seu custo do locador;
• exigir uma redução correspondente no aluguel;
• exigir a rescisão do contrato e indenização por perdas.

Quando você reforma ou compra algo novo para um apartamento alugado, em termos legais, você está fazendo melhorias. Eles podem ser separáveis e inseparáveis. Por exemplo, se um inquilino instalou um ar condicionado ou um aquecedor de água por sua própria conta (e o locador não reduziu o aluguel nem reembolsou o custo), ele tem o direito de levá-los consigo.

Melhorias inseparáveis, como novos papéis de parede, não podem ser levadas com você sem estragar a aparência do apartamento. Portanto, o locatário pode exigir o reembolso do seu valor no vencimento do contrato. Mas a reclamação será satisfeita se o contrato declarar que o locador não se opôs a esta melhoria.

Condição da propriedade

O locador é obrigado a fornecer ao locatário o imóvel em bom estado. Isso significa que se algo o impedir de usar o apartamento, o locador deverá eliminar esse motivo às suas próprias custas. Mesmo aquele que ele nem desconfiou na hora de alugar o apartamento. Por exemplo, você se acomodou e ficou surpreso ao descobrir que todos os canos estão podres há muito tempo e é simplesmente impossível lavar no chuveiro. O locador deve eliminar esta deficiência o mais rápido possível e de forma totalmente gratuita. Se ele não fizer isso, você mesmo pode eliminar a causa e exigir o reembolso das despesas ou rescindir o contrato.

Atenção: o locador deve eliminar às suas próprias custas apenas as deficiências que nem ele nem você conheciam.

Se, ao inspecionar o apartamento, constatou que algo não estava funcionando ali, ou foi avisado com antecedência, então já é seu direito concordar com tal condição ou procurar a melhor opção.

Além disso, os advogados recomendam, além do contrato, a redação de um ato de aceitação do apartamento. Ele prescreve o estado dos móveis, encanamentos, pisos, janelas e tudo mais. Posteriormente, isso ajudará a evitar disputas sobre a qualidade dos reparos e dos móveis. Claro, em um apartamento com móveis soviéticos antigos e sem equipamento, você não precisa fazer isso. Mas o proprietário, que aluga uma casa com móveis e eletrodomésticos caros, está interessado em garantir que todo o imóvel lhe seja devolvido em boas condições, podendo inclusive anexar fotos do imóvel e recibos comprovando seu valor. A depreciação natural é, obviamente, levada em consideração. Mas o inquilino terá que pagar pela tela da TV quebrada.

Preste atenção a algo como "responsabilidade conjunta" se você alugar um apartamento com alguém em um esforço conjunto. Caso o contrato não preveja cláusula de responsabilidade solidária, a responsabilidade recairá sobre quem o celebrou. Ou seja, se o seu vizinho negligente quebrar alguma coisa, e só você estiver registrado no contrato como responsável, você terá que pagar.

Renda

O contrato define o procedimento, as condições e os termos de realização do aluguel. Se não houver instruções especiais a este respeito, considera-se que são semelhantes às habitualmente utilizadas no arrendamento desse imóvel: no caso de um apartamento, trata-se de um valor fixo de pagamento mensal.

Se o locador solicitar o pagamento imediato de 2 a 3 meses de antecedência ou um depósito, isso deve ser escrito no contrato.

O documento também deve indicar com que freqüência e em que medida o proprietário pode aumentar o pagamento. Na prática, os aumentos de aluguel são geralmente registrados uma vez por ano até 10% do custo inicial. Mas tudo isso fica a critério das partes.

Se tal cláusula não estiver incluída no contrato, o locador ainda tem o direito de aumentar o aluguel, mas isso pode ser feito no máximo uma vez por ano. Além disso, ele é obrigado a notificar o inquilino sobre isso com antecedência, por escrito. Se as novas condições não lhe agradarem, pode rescindir o contrato unilateralmente.

O inquilino também tem o direito de exigir uma redução do aluguel se, devido a circunstâncias fora de seu controle, as condições das instalações alugadas se deterioraram.

Além disso

Fale com o proprietário sobre todos os detalhes. Você provavelmente terá que se encontrar com frequência. Ele está preocupado com seu apartamento, você está preocupado com a qualidade de vida, então aprenda a negociar e anotar todos os acordos verbais no documento.

Não é frequente, mas acontece uma situação desagradável: às vezes os proprietários gostam de entrar sem avisar, mesmo na ausência de inquilinos e várias vezes por mês. Motivo para rescindir o contrato com reembolso das despesas de mudança do locatário. Para evitar tal situação, basta adicionar uma linha ao acordo sobre a frequência com que o proprietário pode comparecer à sua casa, se é necessário avisá-lo com antecedência e indicar a proibição de visitas espontâneas na sua ausência.

Saiba como o locador trata hóspedes, animais, e indique isso no contrato.

Somente negociando e consertando todos os detalhes que importam, ambas as partes poderão viver sem conflitos e sem ansiedades desnecessárias.

Rescisão do contrato pelo tribunal

Já dissemos que não é fácil para um senhorio renunciar a um inquilino, o tipo de contrato desempenha um papel importante. Mas o inquilino tem o direito de rescindir o contrato a qualquer momento, mas com uma condição: deve notificar o senhorio da sua vontade com três meses de antecedência por escrito.

Mas às vezes é impossível chegar a um acordo humanamente, e para uma das partes só há uma saída - buscar justiça por meio do tribunal e rescindir o contrato.

A pedido do locador, o contrato pode ser rescindido antes do previsto pelo tribunal nos casos em que o locatário:

• usa propriedade com violação significativa dos termos do contrato ou com violações repetidas;
• degrada significativamente a propriedade;
• deixar de pagar o aluguel em dia mais de duas vezes consecutivas;
• não realiza grandes reparações no imóvel nos termos estipulados no contrato, se, nos termos do contrato, as grandes reparações forem da responsabilidade do locatário.

O locador pode rescindir o contrato por meio do tribunal somente se exigir do locatário por escrito que elimine as violações.

A pedido do locatário, o contrato de locação pode ser rescindido antecipadamente pelo tribunal nos casos em que:

• o locador não fornece o imóvel ou cria obstáculos que impeçam o uso pleno do imóvel;
• o imóvel apresenta deficiências que não foram especificadas pelo locador na celebração do contrato, não eram do conhecimento prévio do locatário e não puderam ser descobertas durante a vistoria do imóvel;
• o locador não efetue grandes reparações no imóvel dentro do prazo estipulado no contrato ou em prazo razoável;
• imóvel, por circunstâncias alheias ao inquilino, em estado impróprio para uso.

Cessada a locação, o locatário obriga-se a devolver o imóvel ao locador no estado em que o recebeu, tendo em conta o desgaste normal ou na condição estipulada no contrato.

Concluindo, vamos nos deter em mais dois pontos importantes.

Se o senhorio doar ou vender uma casa alugada, isso não encerra o aluguel. Em outras palavras, quando uma pessoa chega e diz: “Saia, estou vendendo um apartamento”, isso é ilegal. A mudança de proprietário não implica a rescisão do contrato de arrendamento da moradia.

Se necessário, você pode alterar o inquilino (inquilino). Ou seja, se o contrato for celebrado para o marido e ele, por exemplo, partir para o Pólo Norte em longa viagem de negócios, então, com o seu consentimento, pode-se mudar o inquilino para sua esposa. Nesse caso, o contrato permanece o mesmo, as mesmas condições, o prazo continua fluindo e não é zerado. Mas isso pode evitar a burocracia se houver problemas (por exemplo, se você tiver que rescindir o contrato ou cobrar algo pelo tribunal).