10 erros ao comprar um apartamento que pode sair caro

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Você será salvo pela atenção às nuances, que à primeira vista parecem insignificantes.

1. Não verifique os documentos

O estudo minucioso dos documentos é um estágio tão elementar que parece que ninguém será pego por ele. Mas é precisamente essa confiança que tem todas as chances de se tornar fatal.

Por exemplo, o vendedor mostrará um passaporte - um documento comum, nada suspeito. E mais tarde soube-se que há seis meses ele relatou à polícia que o havia perdido. E agora ele está tentando fechar um acordo com uma identidade inválida. No futuro, isso pode prometer muitos problemas, mesmo se o comprador finalmente conseguir provar seu caso.

Também há erros e erros de impressão menos óbvios, pelos quais a legalidade da transação corre o risco de ser questionada - datas diferentes do mesmo evento em documentos ou descompasso de uma letra nos nomes.

O que fazer

Sempre leia cada artigo com atenção, mesmo se você tiver um modelo de contrato à sua frente. Verifique datas, nomes, sobrenomes - todas as informações importantes. O serviço especial do Ministério de Assuntos Internos "Verificação da lista de passaportes russos inválidos" ajudará a estabelecer a autenticidade do passaporte. Para fazer isso, você só precisa de uma série e um número de documento.

2. Ignore a legalidade do layout

O estado proíbe quebrar e construir paredes aleatoriamente. A arbitrariedade é perigosa aqui: eles vão atravessar a porta de um apartamento e toda a escada desabará. Portanto, qualquer remodelação deve ser acordada.

Caso o anterior proprietário não tenha concluído a alteração de acordo com a letra da lei, esta responsabilidade recairá sobre os ombros do novo proprietário da casa e exigirá muito tempo e muito dinheiro. Além disso, algumas transformações nunca serão aprovadas. E terá de devolver as paredes aos locais previstos nos documentos, caso contrário o apartamento pode até ser retirado e vendido em hasta pública.

O que fazer

Solicite extrato estendido no Cadastro Único de Imóveis do Estado, que contém a planta técnica do apartamento. Então será possível compará-lo com o arranjo real das estruturas e entender se tudo está em ordem. Em alguns casos, o fato de redesenvolvimento descoordenado será registrado no plano.

3. Não verifique as informações arquivísticas sobre os cadastrados no apartamento

Acontece que a certidão de inscrição no formulário 9, onde consta tudo o que está inscrito no apartamento, não levanta dúvidas. Mas existem categorias controversas de inquilinos que vale a pena conhecer, mesmo que sejam dispensados.

Por exemplo, esses são os que faltam. Se o tribunal reconheceu uma pessoa como tal, ela pode ser eliminada pela Lei da Federação Russa de 25 de junho de 1993, nº 5242-1. Mas quando a pessoa desaparecida retorna, ela tem o direito de reclamar a restauração do registro no antigo local de residência.

A situação é semelhante com os prisioneiros. Desde 2015, deixaram de ser editados pela Lei Federal de 31 de dezembro de 2014 nº 525-FZ, a fim de registrá-los em locais de privação de liberdade. No entanto, as penas de prisão são longas, pelo que, teoricamente, existe o risco de o autor do crime, depois de cumprir a pena, regressar e tentar registar-se no seu antigo apartamento.

O que fazer

Você precisa pedir ao vendedor dois certificados:

• Arquivo sobre inscrição no formulário 9. Nem sempre é dado de boa vontade, pois contém dados pessoais de ex-residentes. Mas é esse documento que mostra na dinâmica todos os que já foram cadastrados no apartamento.
• Ajuda no formulário 12. Contém informação sobre se alguma vez alguém das categorias “problemáticas” esteve alguma vez registado no apartamento.

4. Não exija o consentimento do cônjuge do vendedor

A propriedade adquirida em casamento é considerada propriedade conjunta, mesmo que seja registrada apenas em nome do marido ou da esposa. Portanto, um dos cônjuges não tem o direito de vender um apartamento sem o consentimento do outro. Um negócio feito sem a aprovação da segunda pessoa pode ser contestado.

Mas isso não é tudo. Problemas semelhantes às vezes surgem de qualquer maneira, mesmo que o proprietário do apartamento seja divorciado. Por exemplo, o ex-marido e a esposa não conseguiram dividir a propriedade e ainda possuem em conjunto.

O que fazer

Exigir consentimento com firma reconhecida do segundo cônjuge ou decisão judicial sobre a divisão do imóvel, segundo a qual o imóvel foi transferido para o vendedor.

5. Não sei como a privatização foi formalizada

Se, no momento da privatização, uma pessoa que tinha o direito de participar dela recusar a sua parte, ela conserva o direito de viver no apartamento pelo resto da vida.

Parece um pouco mais assustador do que realmente é. Esse inquilino pode concordar voluntariamente em fazer o check-out do apartamento e se registrar em outro local, e também fazê-lo por ordem judicial.

No entanto, se o comprador não esclarecer imediatamente a questão, ele corre o risco de participar de um longo litígio no futuro.

O que fazer

Consulte os documentos de privatização e compare as datas dos mesmos com a lista dos inquilinos então inscritos no apartamento, que constam da certidão de arquivo do formulário 9.

E se você encontrar uma pessoa com o direito de viver para o resto da vida, receba dela uma declaração autenticada de renúncia a esse direito e um documento de registro em um novo endereço após ter alta do antigo apartamento.

6. Não olhe para o certificado de capacidade legal do vendedor

Qualquer negócio é válido se seus participantes estiverem sóbrios e com memória sólida. Infelizmente, a incapacidade não é óbvia - você pode comprar um apartamento de um proprietário de aparência sã e depois descobrir que ele não tinha o direito de vendê-lo. E no final ficar sem dinheiro e sem apartamento.

O que fazer

Peça ao vendedor um certificado de capacidade legal de um psiquiatra e um narcologista. Além disso, se possível, é melhor ir ao médico com ele para se certificar de que ele não comprou documentos na transição.

7. Descartar herdeiros

Comprar um apartamento que foi herdado pelo proprietário é uma fonte potencial de problemas. Claro, as coisas não acontecem necessariamente de acordo com o pior cenário.

Mas às vezes, após a venda, aparecem herdeiros privados que desafiam o negócio. Eles também podem solicitar um apartamento, portanto, o processo de divisão da área de estar deve ser reiniciado. O comprador nesta situação é inocentemente ferido.

O que fazer

Quanto mais tempo se passou desde que a herança foi recebida, menor o risco de surgirem pessoas insatisfeitas. Portanto, consulte o certificado do ano em que o apartamento foi transferido. E consulte um advogado - deixe-o verificar a situação específica da habitação que vai comprar.

8. Perder crianças de vista

Se o proprietário tiver filhos, é possível que o apartamento tenha sido comprado com o capital da maternidade. Nesse caso, os pais são obrigados a fornecer aos filhos participação no alojamento. Se não for selecionado, a transação pode ser contestada.

Mas as partes decoradas das crianças no apartamento prometem problemas adicionais. Se o proprietário for menor de idade, o consentimento para a venda deve ser dado pelas autoridades tutelares. E se os filhos têm mais de 14 anos, então eles próprios.

O que fazer

Peça ao vendedor de imóveis um atestado do Fundo de Pensão declarando que o capital da maternidade não foi usado para comprar um apartamento. Se os proprietários forem crianças, certifique-se de que todas as autorizações necessárias estão no pacote de documentos.

9. Não verifique os pagamentos de habitação e serviços comunitários

Não se trata nem mesmo de dívidas. Se o proprietário anterior não pagou pelo apartamento comunal, então as dívidas permanecem com ele. A exceção é a revisão, aqui o novo senhorio terá que reembolsar o inadimplemento.

Vale a pena dar uma olhada nas contas de serviços públicos para ter certeza de que o apartamento comunitário não irá arruiná-lo no futuro. Porque, mesmo em uma cidade, os valores às vezes variam muito de um distrito para outro e de uma administradora para outra.

As dívidas do proprietário anterior estão em risco quando são enormes. E se ele já entrou em processo de falência, então a transação de venda pode ser declarada inválida e o apartamento pode ser devolvido à massa para saldar as dívidas.

O que fazer

Peça para mostrar os pagamentos dos últimos meses.

10. Trapaça com o contrato

As pessoas usam todos os tipos de truques para sonegar impostos. Por exemplo, sugere-se que nem todo o valor da transação seja incluído no contrato. Pode ser benéfico para o vendedor, mas não para o comprador.

Nesse caso, o comprador fará todas as reclamações exatamente no valor indicado nos documentos. Ele também não poderá receber a dedução integral do imposto para a compra de habitação. E ao vender mais rápido do que três anos depois, ele corre o risco de pagar mais impostos do que poderia.

Além disso, não há necessidade de celebração de escritura de doação em lugar de contrato de compra e venda, quando a transferência de dinheiro é formalizada por algum documento. Em primeiro lugar, o comprador terá de pagar o imposto - por rendimentos na forma de bens imóveis recebidos como um presente de alguém que não seja um parente próximo. Em segundo lugar, a transação pode ser invalidada.

O que fazer

Escreva a verdade no contrato. A falsificação é benéfica para o vendedor, mas você deve pensar primeiro em você e nas suas vantagens.