Como pagar uma hipoteca antes do prazo: reduzir o prazo ou o pagamento

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

O hacker de vida calcula todas as opções para descobrir qual estratégia de reembolso de empréstimos é mais lucrativa.

Para os cálculos, tomaremos um empréstimo hipotecário no valor de 1,2 milhões de rublos a 10% ao ano por um período de 8 anos (96 meses). Suponha que todos os meses você tenha 5 mil rublos grátis que deseja usar para o reembolso antecipado.

Conceitualmente, esses cálculos também funcionarão para a sua situação, mas para os números exatos, você mesmo terá que fazer os cálculos.

Como pagar uma hipoteca com pagamentos de anuidades mais lucrativos

Com os pagamentos de anuidades, você dá ao banco a mesma quantia todos os meses para pagar o empréstimo. Ao mesmo tempo, a estrutura de pagamento não é a mesma em meses diferentes. Normalmente, pelo menos metade disso são porcentagens no início - consulte sua programação de pagamentos para obter as proporções exatas.

Em nosso exemplo, o pagamento mensal é de 18.209 rublos. No total, você precisará dar ao banco 1.747.546 rublos com um pagamento a maior de 547.546 rublos.

Reembolso antecipado com prazo mais curto

Se você pagar mais 5 mil rublos por mês e encurtar o prazo do empréstimo, economizará 171.647 rublos no pagamento de juros e pagará ao banco integralmente em 5 anos e 8 meses.

Reembolso antecipado com redução no pagamento

Se você reduzir o pagamento, economizará 103.540 rublos e quitará a hipoteca em 7 anos e 8 meses. Ao mesmo tempo, nos últimos meses, seu pagamento será tão pequeno (menos de 5 mil rublos) que você praticamente não o sentirá.

Reembolso com diminuição da mensalidade e aumento do adiantamento

O reembolso antecipado com redução do prazo da hipoteca parece mais lucrativo: você economiza mais, paga toda a dívida com o banco mais rápido. Mas ao calcular para uma estratégia com pagamento decrescente, há um mas: a diferença entre o pagamento mensal inicial e o diminuído geralmente sai fora dos holofotes.

Para pagamentos com prazo reduzido, você continua a pagar 18.209 + 5.000 rublos e parte com 23.209 rublos. Quando você reduz o pagamento, começa com a mesma quantia e gradualmente vai para 1.874 + 5.000 = 6.874 rublos.

Mas você pode adicionar ao valor alocado para reembolso antecipado mensalmente, a diferença entre o pagamento original e o atual.

E neste caso, você paga magicamente a hipoteca na mesma data e com o mesmo pagamento a maior que no pagamento antecipado com redução do prazo.

Se um dia a sua situação financeira se deteriorar, você pode adiar o reembolso antecipado a qualquer momento e pagar o valor reduzido mensalmente. Com reembolso antecipado com prazo mais curto, você está privado desse luxo.

Além disso, alguns bancos permitem o reembolso parcial de uma hipoteca online apenas com uma redução no pagamento e, para encurtar o prazo, você terá que ir a uma agência. Se uma reunião presencial com os funcionários da instituição de crédito não for para você, esta opção de reembolso é perfeita.

conclusões

1. Se tem a certeza de que terá sempre dinheiro para o pagamento inicial principal e 5 mil para o reembolso antecipado, não faz diferença para si a forma de reembolso: com redução do prazo ou com diminuição do pagamento segundo a terceira opção, se você der a mesma quantia mensalmente …
2. Se você antecipar que a situação financeira pode se deteriorar em alguns anos, opte por um reembolso antecipado com uma redução no pagamento e levando em consideração a diferença entre o pagamento original e o atual. Haverá problemas - você passará a fazer os pagamentos de acordo com o cronograma e terá que pagar muito menos mensalmente do que no início da hipoteca. Não haverá problemas - quite a hipoteca com a rapidez e o mesmo benefício que quem pagou antes do prazo com redução do prazo.
3. Se a hipoteca ainda é um fardo pesado para você, mas você está pronto para de alguma forma cortar 5 mil rublos por mês, vá reduzindo o pagamento. Assim, você pagará o empréstimo pelos mesmos 8 anos, mas aos poucos será cada vez mais fácil para você. E você pode economizar um pouco.

Como é mais lucrativo quitar uma hipoteca com pagamentos diferenciados

Os bancos raramente oferecem pagamentos diferenciados, mas ainda é possível contrair um empréstimo hipotecário nessas condições. Nesse caso, o valor do principal da dívida é dividido em partes iguais, sendo cobrados juros mensais sobre o saldo da dívida. Portanto, o valor do pagamento está diminuindo gradualmente.

Para a hipoteca do nosso exemplo em tal situação, o pagamento a maior será de 484.958 rublos, o pagamento no primeiro mês - 22.500 rublos, no mês passado - 12.604 rublos. Para calcular o benefício, vamos usar um dos sites com calculadoras de empréstimo, por exemplo.

Reembolso antecipado com prazo mais curto

Em apenas 5 mil por mês, você reduzirá o pagamento a maior de juros em 137.121 rublos e quitará a hipoteca em 5 anos e 8 meses. Ao mesmo tempo, a cada mês você tem que pagar cada vez menos valor devido a pagamentos diferenciados.

Observe que a calculadora não inclui o reembolso antecipado no primeiro pagamento. No entanto, se fosse possível, os números mudariam ligeiramente.

Reembolso antecipado com redução no pagamento

Quando o tamanho do pagamento é reduzido, o processo também vai no sentido de diminuir ambos os parâmetros, embora não tão rapidamente. Isso se deve à redução da parcela destinada ao pagamento do principal da dívida mensalmente.

Acontece que, com essa abordagem, 94.196 rublos serão salvos, você pagará a hipoteca em 7 anos e 1 mês.

Reembolso com diminuição da mensalidade e aumento do adiantamento

Não faz sentido calcular a diferença entre o pagamento original e o atual: é formada principalmente devido a uma redução dos juros. E o pagamento será reduzido assim e assim, dependendo do entusiasmo com que você vai pagar a dívida principal.

conclusões

1. Se você estiver satisfeito com o tamanho da parcela da dívida principal na estrutura de pagamento, reduza o prazo do empréstimo. Em qualquer caso, o valor do pagamento mensal diminuirá mais rapidamente do que inicialmente, devido à redução do saldo da dívida principal.
2. Reduzir o pagamento atrasa significativamente seu relacionamento com o banco - neste caso específico, por 1 ano e 7 meses. Ao mesmo tempo, o pagamento mensal pela primeira vez não diminui tão rapidamente quanto gostaríamos: para pagamentos sem pagamentos antecipados após um ano de hipoteca, seu tamanho será de 21.405 rublos, para pagamentos antecipados com redução no pagamento - 20.345 rublos.