Como comprar um apartamento e não se arrepender: conselhos de especialistas

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Junto com um especialista em imóveis, descobrimos o que levar em consideração na hora de comprar, por que pegar e como agir se houver menores de idade entre os proprietários.

O que procurar ao escolher uma casa

Infraestrutura distrital

A área deve ser autossuficiente para que a maioria dos objetos que você visitará regularmente estejam, se não a uma curta distância, a pelo menos uma ou duas paradas de sua casa. O conjunto mínimo é um supermercado (e de preferência vários ao mesmo tempo, para não ficar em filas), uma farmácia e uma clínica. Se a família já tem ou espera-se que tenha filhos, também deve haver uma escola e um jardim de infância nas proximidades. Procure mais de acordo com suas necessidades. Alguém precisa de uma academia não muito longe de casa, alguém precisa de um parque de corrida ou uma área equipada onde você possa passear e treinar seu cão.

Ao examinar um apartamento, aconselho você a agir do geral ao específico. Primeiro, olhamos para a área (geral), depois a casa e seus arredores, e só então o apartamento (privado). Descubra o que há na vizinhança, se há infraestrutura necessária e áreas verdes próximas. Certifique-se de que não haja indústrias perigosas na vizinhança.

A infraestrutura em torno de habitações secundárias costuma ser melhor do que em áreas novas. Se você comprar uma casa em um prédio novo, verifique como a área se desenvolverá. É bom que o incorporador cuide do conforto dos compradores e providencie no projeto não apenas lojas nos primeiros andares das casas, mas também uma escola com um jardim de infância a curta distância.

Avito coletou mais informações sobre a venda de apartamentos em toda a Rússia - há edifícios novos e residências secundárias dos proprietários. Usando filtros, você pode encontrar rapidamente uma opção conveniente: selecione a área da cidade, a área do apartamento e o número de quartos, o tipo de casa e o andar desejado - apenas as ofertas adequadas aparecerão na pesquisa resultados.

Procure os anúncios marcados com "Exibição Online": isso significa que o vendedor ou proprietário está pronto para levá-lo em um tour pelo apartamento usando um link de vídeo usando um canal de sua conveniência - por exemplo, Skype ou WhatsApp. Além disso, você pode pedir ao proprietário do imóvel para demonstrar o estado da entrada, do elevador e do território adjacente.

Acessibilidade de transporte

Quando você tem que chegar em casa com três transferências, isso anula toda a alegria do dinheiro economizado e do layout bem-sucedido do apartamento. Locais isolados das principais artérias de transporte podem não ser tão atraentes quanto o vendedor prometeu. Relativamente falando, se apenas uma estrada leva à área, prepare-se para engarrafamentos regulares. De manhã e à noite, estará completamente lotado de carros.

Tente ir de sua futura casa para o trabalho e voltar durante os horários de pico e veja se o transporte público funciona regularmente. Vale a pena fazer isso, mesmo se você viajar principalmente de carro particular. Às vezes é mais fácil economizar tempo e chegar em casa de ônibus do que ficar preso no trânsito. Mas tenha em mente que nas grandes cidades, as chances de engarrafamento são muito altas no transporte público de superfície. Nesse caso, concentre-se em quão rápida e convenientemente você pode chegar lá de metrô ou trem.

Finalmente, olhe para a área com os olhos de um residente permanente, não de um convidado. É fácil ir a pé do ponto de ônibus e da estação de metrô mais próximos até sua casa ou você precisa caminhar por um terreno baldio onde não há lanternas? Existe estacionamento organizado ou o pátio está cheio de carros? Todas essas são ninharias, mas afetam o conforto de viver, por isso às vezes é melhor não economizar dinheiro e escolher uma opção, embora mais cara, mas em um local conveniente.

Condição da casa

Não se limite a inspeccionar o apartamento e a estudar minuciosamente a entrada, a casa e a zona envolvente.

Alena Kvach

Examine a casa por fora, determine onde fica o apartamento e verifique se há danos nas paredes. Olhe para onde as janelas estão viradas, se há restaurantes e estabelecimentos 24 horas por perto, perturbando a paz.

Preste atenção ao estado das vias de acesso e calçadas - se mesmo na estação quente você tiver que manobrar entre buracos, no inverno a estrada se transformará em uma pista de obstáculos. Veja como está arrumado o pátio: existem bancos e um local para a prática de esportes, um playground.

Alena Kvach

Não será supérfluo comunicar-se com vizinhos imediatos de apartamentos próximos e ver qual é o contingente da população da casa. Preste atenção às condições dos grupos de elevadores e elevadores. Se a casa tiver ralo de lixo, então você deve verificar com os vizinhos se há insetos e roedores, e também saber como funcionam os utilitários e o HOA ou a empresa de gerenciamento.

Condição do apartamento

Não se deixe enganar por novos reparos - fiação defeituosa, tubos com vazamento ou redesenvolvimento ilegal podem estar escondidos atrás deles. Inspecione o apartamento durante o dia: desta forma você poderá apreciar a luz natural e notar pequenos defeitos como vestígios de vazamentos. A propósito, é melhor escolher opções com janelas a sudoeste ou sudeste, se quiser que os quartos tenham luz durante o dia.

Alena Kvach

Dentro do apartamento, preste atenção a possíveis vazamentos e reformas que violem os elementos estruturais da sala. Verifique o fluxo de água fria e quente - em algumas casas, esse é um problema irreparável. Eu recomendo olhar para os recibos de contas de serviços públicos e revisar por vários meses. Algumas associações de proprietários incluem opções como vigilância por vídeo ou segurança e limpeza em utilitários. Isso resulta em uma quantidade substancial de parcelas mensais.

Se você estiver inspecionando um apartamento durante a estação fria, toque nas baterias e passe a mão ao longo das paredes que margeiam a rua - elas não devem estar frias. A ventilação deve ser verificada na cozinha e no banheiro. Coloque um pedaço de papel no respiradouro - se for atraído pelo respiradouro, está tudo em ordem.

Examine as janelas e a varanda. Observe que não há listras ou vestígios de mofo ao redor das aberturas das janelas, e não há vazamento das rachaduras. Verifique se é fácil abrir completamente as armações e passar para o modo ventilatório. Se as janelas estiverem voltadas para uma rua barulhenta, certifique-se de que são boas para abafar os sons externos.

Observe a condição do piso, das paredes e do teto. Se houver manchas e estrias estranhas no teto, são provavelmente as consequências de uma inundação. Você ainda pode negociar com os vizinhos de cima, mas quando o apartamento é no último andar e a culpa é do telhado que está vazando, será mais difícil corrigir a situação. Ande pelos cômodos e verifique se o chão não range ou cede sob seus pés. Examine os cantos - se você vir manchas cinzentas no papel de parede, é mofo. Teremos que retirá-lo e fazer reparos novamente.

O que verificar antes de comprar

Extrato do USRN

Sem levar em conta as informações do Cadastro Único de Imóveis do Estado, você corre o risco de perder dinheiro se, por exemplo, um imóvel for vendido sem notificação a um dos proprietários. Um extrato o ajudará a descobrir quantos proprietários o apartamento realmente tem e quais são suas características: desta forma você pode descobrir a filmagem exata e comparar o quarto com o plano técnico - nunca se sabe, de repente os proprietários organizaram uma remodelação descoordenada.

Alena Kvach

É importante entender o que é um redesenvolvimento inconsistente. Caso tenha sido realizado à custa de divisórias internas do apartamento e as paredes de suporte não sejam afetadas, será necessário solicitar um novo passaporte técnico ao Bureau of Technical Inventory (BTI), que confirmará a integridade do elementos estruturais. Quando uma casa com fogão a gás combina a cozinha com um cômodo, o layout só pode ser legitimado devolvendo a cozinha ao seu aspecto isolado original - por exemplo, restaurando portas e paredes.

Se as zonas úmidas foram transferidas no apartamento, tais mudanças não podem ser legalizadas. No futuro, isso ameaça com o fato de que, ao vender uma casa sobre uma hipoteca, o avaliador de uma empresa de avaliação independente se recusará a aprovar o objeto. Teremos que esperar por pessoas que estão prontas para comprar um apartamento com reforma em troca de dinheiro. Com isso, o valor de mercado do imóvel está diminuindo e o círculo de compradores se estreitando - 80% das transações imobiliárias são realizadas com a participação de hipotecas.

Um extrato também mostrará se a caixa tem algum ônus. Por exemplo, imóveis podem ser apreendidos por dívidas ou penhorados em um banco. Não vai funcionar comprar um apartamento assim.

Avito protege os interesses de vendedores e compradores e garante que as transações sejam justas e transparentes. Antes de comprar, você pode conferir o imóvel aqui: informe-se da USRN e verifique se está tudo em ordem com o apartamento. O relatório irá ajudá-lo a descobrir o valor cadastral do objeto, com base no qual o imposto predial é calculado, mostrará o número de proprietários e o histórico de sua mudança, bem como a presença de gravames - por exemplo, um hipoteca, prisão ou contrato de arrendamento. Tudo isso ajudará a reduzir os riscos na hora de comprar. Para o comprador, o relatório custa 299 rublos.

Para os vendedores, a emissão do extrato será gratuita, todos os custos são custeados pela Avito. Os dados pessoais no relatório não são divulgados: não há número do apartamento ou os nomes dos proprietários. Esse extrato ajudará a vender uma casa de forma rápida e lucrativa - se o comprador vir que tudo está limpo com o objeto, é mais provável que ele concorde com o negócio.

Documentos de identidade do proprietário

Este é um seguro contra colisões com golpistas: se você compra um apartamento de uma pessoa que se faz passar por seu proprietário, então você terá que lidar com o verdadeiro dono do imóvel. O Ministério da Administração Interna tem um com o qual você pode verificar se o passaporte é válido. Certifique-se de que a sua série e número, assim como o apelido, nome e patronímico do proprietário correspondem aos indicados nos documentos do apartamento. Se, depois de comprar uma casa, o proprietário mudou seu passaporte, olhe para sua penúltima página - ela contém informações sobre passaportes emitidos anteriormente.

Verifique isso com o estado civil do proprietário. Se ele comprou um apartamento enquanto era casado, o apartamento é considerado propriedade conjunta. Vender um apartamento sem a permissão do seu cônjuge não funcionará, então peça uma autorização autenticada para a venda. Se o proprietário for divorciado, uma decisão judicial sobre a divisão da propriedade conjunta também será útil.

Alena Kvach

Aqui é preciso prestar atenção não só na data de compra do apartamento, mas também em qual foi a forma de pagamento. Se uma casa foi comprada uma semana antes do casamento com hipoteca ou plano de parcelamento, e no casamento os cônjuges fizeram pagamentos juntos, então, para tal apartamento, o consentimento do marido ou da esposa é necessário, uma vez que parte dos fundos para pagar o a dívida foi utilizada a partir do orçamento geral. O prazo de prescrição após o divórcio é de três anos, após este período não é necessário consentimento.

Uma exceção são as situações em que o atual proprietário recebeu um apartamento como presente ou o herdou enquanto era casado. Essa propriedade pertence apenas a ele.

Para os proprietários menores, vale a pena conferir a certidão de nascimento ou passaporte e comparar os dados com as informações dos documentos de moradia.

Alena Kvach

Se os filhos menores estiverem registrados no apartamento, antes da transação, eles podem ser liberados para qualquer outro lugar. Ao mesmo tempo, é necessário indicar um endereço alternativo, a criança não pode receber alta “para lugar nenhum”. Se os pais tiverem endereços de registro diferentes, o consentimento do segundo pai é necessário para dar alta à criança.

Quando os filhos menores são proprietários de uma parte de um imóvel ou de um bem na totalidade, é necessária a autorização das autoridades tutelares. Eles farão com que a nova moradia não piore as condições de vida da criança e tenha características técnicas e outras adequadas, como a área do apartamento, a área de sua localização e o acesso a instituições de ensino.

Título de propriedade

Eles também são os legais. Por exemplo, se o proprietário de uma casa a privatizou, esse documento será um acordo sobre a transferência do apartamento para a propriedade. Ao comprar um objeto, a propriedade é confirmada pelo contrato de compra e venda celebrado com o proprietário anterior. Deve ser acompanhado de um ato de aceitação e transferência do imóvel e de um recibo do antigo proprietário no recebimento do dinheiro.

Se o proprietário do apartamento o comprou durante a fase de construção da casa, o título de propriedade será um acordo de participação partilhada na construção com um ato de aceitação e transferência da moradia acabada.

Nos casos em que a propriedade é confirmada por um contrato de presente ou um certificado de herança, é melhor consultar um advogado antes de comprar. Por exemplo, herdeiros não contabilizados podem aparecer e reivindicar uma parte em um apartamento, e um esquema fraudulento pode ser disfarçado como um contrato de presente.

Dúvidas sobre cadastrados no apartamento

Você vai precisar de um certificado de inscrição no formulário nº 9 - mostra quem está inscrito na sala no momento. Você também pode emitir um certificado de arquivamento para descobrir quem foi registrado no apartamento anteriormente e verificar se há alguma pessoa dispensada temporariamente entre essas pessoas. Se houver, é melhor entrar em contato com um advogado.

Você também precisa de um certificado de cancelamento de registro no formulário nº 12. Existem pessoas listadas que, por um motivo ou outro, tiveram alta do apartamento: por exemplo, estão em uma instituição médica, estão cumprindo pena na prisão ou foram embora ausente. Se cada coluna contiver "não", tudo está em ordem, caso contrário, verifique com o proprietário o que está acontecendo com essas pessoas agora.

Alena Kvach

Se, ao receber uma certidão no formulário nº 12, se constatar que no apartamento está inscrita uma pessoa que atualmente se encontra na prisão, eu recomendaria não tratar desse objeto. Tendo cumprido a pena, o cidadão tem o direito de se registar no seu antigo local de residência.

Certificados de capacidade jurídica

Se o vendedor foi limitado pelo tribunal em sua capacidade legal ou não entendeu o significado de suas ações, a transação pode ser declarada nula e sem efeito.

Alena Kvach

Caso a pessoa inscrita no apartamento se revele incapacitada, deve-se ter em atenção que esta categoria de pessoas é submetida a procedimento de exame em tribunal. Durante o exame, a incapacidade do cidadão deve ser reconhecida. Além disso, também é nomeado um tutor que representa os interesses da enfermaria e garante que o reassentamento seja realizado de acordo com a lei.

Por segurança, peça ao dono do apartamento um atestado de um psiquiatra e de um narcologista - isso é prova de que ele está sóbrio e não está registrado. Você pode convidar um especialista para conduzir uma pesquisa diretamente sobre a transação.

Procuração

É bastante arriscado comprar um apartamento não ao proprietário, mas ao seu representante autorizado a alienar o imóvel. Mas se não houver outras opções, certifique-se de que tudo está em ordem com a procuração. Deve ser notarizado, e você pode eliminar dúvidas sobre a autenticidade do documento com o auxílio da Câmara dos Notários Federais. Compare os dados do diretor e do representante com o que está indicado em seus passaportes. Se o diretor não puder vir ao negócio e mostrar o passaporte, peça para enviar uma cópia autenticada. Preste atenção ao período de validade da procuração e descubra quais são os poderes do representante - talvez ele não tenha o direito de concluir transações em nome do representado.