Como escolher entre um prédio novo e um prédio secundário se você for comprar uma casa

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Cada opção tem suas próprias vantagens e desvantagens.

Comprar uma casa em geral não é fácil. Existem muitas nuances a serem consideradas. E uma das questões com que se depara o futuro proprietário de um imóvel - um novo edifício ou uma propriedade secundária? Cada uma das opções tem seus fãs, mas nenhum deles pode ser dito: este é definitivamente melhor. Tudo depende de suas necessidades e desejos.

Vamos analisar os principais critérios pelos quais vale a pena comparar habitações secundárias e apartamentos em novos edifícios para tornar mais fácil fazer uma escolha.

Facilidade de transação

Há muitas pequenas coisas a se ter em mente ao comprar no mercado secundário. Por exemplo, certifique-se de que o apartamento não está penhorado, o vendedor é adequado, seu cônjuge não é contra a venda de bens imóveis, e assim por diante. Se todos os documentos não forem verificados cuidadosamente, existe o risco de a transação ser invalidada em alguns anos. O apartamento terá de ser desocupado e processado para obter o dinheiro de volta. Portanto, a compra requer cuidados e muitas vezes a ajuda de um advogado ou corretor de imóveis.

Além disso, ao adquirir um objeto em um estoque de casas antigas, você frequentemente precisa participar de uma cadeia de transações. Seu vendedor também compra um apartamento, assim como seu vendedor - e assim por diante. Às vezes, essas correntes são bastante longas. E se um link cair, todos ficam sem um acordo.

O principal perigo ao comprar um novo edifício é o risco de se deparar com um golpista. Há até um termo especial para suas vítimas - acionistas fraudados. Uma empresa sem escrúpulos costumava vender apartamentos várias vezes ou um objeto completamente inacabado. E os compradores foram privados de dinheiro.

A situação era regulamentada por lei. Os fundos dos investidores agora são enviados para contas de custódia. Quando a casa está pronta, o dinheiro é transferido para o incorporador. Caso isso não ocorra, o valor é devolvido ao comprador.

Ou seja, em geral ficou mais seguro comprar um apartamento em um prédio novo. O mercado imobiliário não tem histórico, então você só precisa verificar a conscienciosidade do desenvolvedor. Além disso, novas moradias estão à venda diretamente e sem correntes.

Condições de hipoteca

Vale a pena começar com o fato de que obter uma hipoteca para um apartamento em um antigo estoque habitacional pode ser problemático. O mais difícil é conseguir um empréstimo para habitação em casas construídas antes dos anos 60 do século XX. E entre eles há fortes "stalinkas" e edifícios pré-revolucionários com reforma, que não perdem seu atrativo.

Os bancos em geral estão mais dispostos a dar hipotecas para moradias em novos edifícios. Essas transações são mais fáceis de executar. Acima, já descobrimos quais nuances você pode enfrentar ao comprar uma segunda casa. Isso significa que o gerente precisa perguntar ao cliente e colocar em uma pasta um monte de referências. Com novas construções, tudo fica mais transparente. E transferir dinheiro para a conta de uma pessoa jurídica é mais fácil do que se preocupar com pagamentos seguros para pessoas físicas, para que todos fiquem felizes.

A diferença freqüentemente será vista nas taxas de juros para novos edifícios e estoque de residências antigas. Às vezes é significativo, às vezes não. Por exemplo, o Alfa-Bank oferece empréstimos de 7,89% para novas moradias e 8,29% - para o secundário, e Otkrytie - 8,8% e 8,9%, respectivamente.

Taxa para novos edifícios do "Alfa-Bank"

Taxa para habitação secundária do Alfa-Bank

A taxa para novos edifícios de "Otkrytie"

Taxa de habitação secundária de Otkritie

As diferenças tornam-se perceptíveis se o comprador puder se inscrever para termos preferenciais ou programas de apoio estadual. Por exemplo, os bancos, em parceria com incorporadores, costumam reduzir as taxas de empréstimo para a compra de uma casa em determinado bairro. O programa de hipotecas preferenciais, que decidiram prorrogar até 1º de julho de 2022, aplica-se apenas a apartamentos novos, além do empréstimo de 6% para famílias com filhos.

Tudo isso pode inclinar a balança na direção do novo edifício.

Layout

Em média, os layouts modernos parecem mais cuidadosos do que as casas mais antigas. Normalmente estamos falando de pelo menos um corredor funcional e uma grande cozinha. E em apartamentos com vários quartos você pode encontrar dois banheiros.

Para os edifícios do período soviético, pequenas cozinhas e salas de passagem são mais características, o que nem sempre é conveniente. Não há nada a dizer sobre as casas pré-revolucionárias - os layouts podem ser os mais complicados. Quando enormes apartamentos senhoriais eram transformados em pequenos, eles geralmente eram cortados de uma forma muito estranha.

O redesenvolvimento é controlado pelo estado. Existem muitas regras e restrições para eles. É por isso que vale a pena comprar um apartamento cujas paredes se adaptem na sua maior parte. E nem todo mundo está pronto para procurar diamantes no antigo fundo, se você puder comprar um novo apartamento padrão e obter um layout mais ou menos lógico.

Este é o momento de lembrar as coisas importantes. Os desenvolvedores às vezes oferecem os chamados apartamentos de plano aberto, ou seja, instalações sem paredes internas. Isso é uma opção para sua conveniência. Tipo, coloque-os em qualquer lugar. Mas, na maioria das vezes, há partições no projeto. E terão que ser erguidos exatamente onde são aplicados, caso contrário, será uma violação da lei. O incorporador é tão econômico na construção de paredes, deixando a questão à mercê de quem compra a casa. Lembre-se disso se estiver procurando um layout gratuito.

Acabamento

Em edifícios novos, os compradores são oferecidos principalmente dois tipos de acabamentos: áspero, quando o mínimo de trabalho é feito, e chave na mão final. A primeira opção é boa porque o comprador não paga a mais por reparos que não sejam feitos a seu gosto. Mas vai levar tempo e dinheiro para colocar o apartamento em ordem. O acabamento fino pressupõe que você pode se mudar e morar imediatamente. Ao mesmo tempo, a qualidade dos materiais e do trabalho permanece na consciência do desenvolvedor. E é raro esperar que seja alto. Mas pelo menos você será saudado com novos encanamentos, tomadas e interruptores funcionais e assim por diante.

A revenda, neste sentido, implica uma ampla variedade de opções. Aqui, o comprador pode esperar:

• acabamento áspero: os proprietários iniciaram reformas, mas decidiram vender o apartamento;
• renovação elegante de alta qualidade;
• um novo acabamento - uma tela, que foi posta à venda para esconder as falhas do apartamento, e que não vai durar muito;
• renovação pré-histórica, mas o apartamento está em boas condições, arrumado;
• decadência e devastação, canos fluindo, encanamentos com uma camada centimétrica de sujeira e buracos no chão;
• Uma renovação de "elite" mas sem gosto, pela qual os proprietários querem muito dinheiro.

Se tudo isso se resumir, então, na verdade, existem duas opções: quando são necessários reparos urgentes e quando eles não são necessários. A vantagem do segundo caso é que você pode se mudar para o apartamento imediatamente e não gastar dinheiro com aluguel enquanto arruma o seu. Isso é especialmente bom para hipotecas. Se houver uma quantia na conta que será suficiente tanto para a compra da moradia como para a sua reabilitação, os acabamentos não têm um valor tão grandioso.

Termo de mudança

A data de chegada não é influenciada apenas pela necessidade de reparos. Os apartamentos em edifícios novos começam a ser vendidos quando a casa em si é praticamente inexistente. Portanto, às vezes você precisa alugar uma casa por anos enquanto espera as chaves do desenvolvedor. Nada mudou com a carcaça secundária: se o acabamento estiver presente, você pode ligar imediatamente.

Renovações barulhentas

Imagine um novo edifício médio. As pessoas compraram apartamentos em diferentes estágios da construção da casa, e as chaves foram entregues aos inquilinos quase ao mesmo tempo. E todos começam a fazer reparos. Portanto, você deve estar preparado para o ruído que durará vários anos.

Para novos edifícios, as "leis sobre o silêncio" regionais geralmente até estabelecem suas próprias condições. Por exemplo, em Moscou, é proibido consertar algo com ruído das 19 às 9 horas e das 13 às 15, bem como aos domingos e feriados. Mas em edifícios novos durante o primeiro ano e meio, os reparos podem ser feitos de 7 a 23 horas sem intervalo e fins de semana.

Mesmo comprar um apartamento em uma casa com bom acabamento não é uma garantia contra o ruído. Só que os reparos serão ainda mais demorados, porque os vizinhos vão iniciá-los em períodos diferentes. No estoque de casas antigas, é claro, ninguém tem seguro contra reparos de outras pessoas. Mas é improvável que façam tudo de uma vez. E geralmente nessas casas há ainda menos apartamentos.

Quanto a outros ruídos, muito depende da qualidade do isolamento acústico. E pode ser terrível em casas novas e antigas.

Qualidade de comunicação

Em novas casas, as comunicações são definitivamente novas. Nos antigos - que sorte. As redes são trocadas periodicamente, de forma que na carcaça secundária se encontram os tubos e baterias que acabaram de ser instalados. Normalmente, tudo é visível a olho nu, mesmo durante a visualização de anúncios de venda de apartamentos.

Mas com a fiação, as surpresas são possíveis. No antigo parque habitacional, existe o risco de enfrentar uma grave escassez de tomadas - antes simplesmente não eram necessárias em tal quantidade. A fiação dilapidada também apresenta risco de incêndio. E muitas vezes, em apartamentos antigos, não há energia elétrica suficiente para todos os aparelhos modernos. Aumentar é toda uma aventura. Isso pode ser importante se você quiser ligar o aspirador de pó, o micro-ondas e o aquecedor ao mesmo tempo.

Distrito

Por razões óbvias, os novos edifícios são erguidos principalmente onde há áreas livres - mais perto da periferia. No centro, às vezes também são construídas novas casas, mas são vendidas a um custo cósmico. Então quem não tem muito dinheiro, mas quer morar no centro, só existe uma habitação secundária. Em áreas residenciais, você já pode escolher entre prédios novos e estoque antigo.

A infraestrutura

Se um prédio novo e solitário cresceu em uma área antiga, não haverá problemas de infraestrutura. Existem creches, escolas, clínicas, lojas e tudo que você precisa para a vida. Se houver vários novos edifícios no bairro antigo, já é mais difícil: as instalações existentes podem não ser capazes de lidar com o aumento do número de pessoas.

Em áreas novas com infraestrutura, tudo será infeliz. Normalmente, os desenvolvedores mostram parques, clínicas e tudo, tudo, tudo nas modelos. É claro que, mais cedo ou mais tarde, a nova área inevitavelmente se tornará habitável. Mas você precisa estar preparado para o fato de que parte do que foi prometido existe apenas no projeto, e todo o resto não aparecerá em breve. Por exemplo, outra criança pode ir para a escola sem esperar pelo jardim de infância.

Contingente

Normalmente, os fãs de novos edifícios negam a propriedade secundária por causa da má vizinhança. Supostamente, haverá aposentados mal-humorados, bêbados e outros residentes problemáticos. E os novos prédios são visitados por pessoas que têm dinheiro para comprar um apartamento, o que significa que tudo ficará em ordem.

Parece que esse pensamento não é totalmente verdadeiro:

• A presença de dinheiro não caracteriza uma pessoa de forma alguma. A oportunidade de comprar uma casa não está relacionada com educação, limpeza e tato.
• Os apartamentos em edifícios novos são frequentemente comprados para alugar. Se houver muitos quartos individuais e estúdios na casa, estudantes barulhentos ou 50 imigrantes ilegais podem se estabelecer lá.
• As novas casas da classe econômica têm apartamentos que pertencem à habitação social: a cidade os distribui aos necessitados. E essas são, por exemplo, pessoas da habitação secundária dilapidada. Eles podem vir a ser vizinhos agradáveis e não muito bons.
• Tudo é relativo. Às vezes, uma farra tranquila atrás da parede é mais agradável do que uma família com três filhos barulhentos.
• Na habitação secundária, você pode conhecer imediatamente seus futuros vizinhos. Em um prédio novo, nem sempre será uma surpresa agradável.

Portanto, depende muito da casa específica e das suas necessidades pessoais.