O que você precisa verificar antes de comprar um apartamento no mercado secundário

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Se você aceitar os documentos de ânimo leve, pode ficar sem moradia e sem dinheiro.

Quando você compra algo em uma loja, basta que o vendedor lhe dê o produto e você queira comprá-lo. Com imóveis, tudo é mais complicado: um negócio pode ser contestado se for descoberto que é fraudulento ou se os direitos de alguém foram violados durante a venda. Ao mesmo tempo, o comprador ficará muito triste: eles serão despejados do apartamento, o dinheiro terá que ser devolvido em juízo, e às vezes até despedir-se deles.

Para evitar que isso aconteça, verifique todos os documentos - e certifique-se de originais ou cópias autenticadas por um notário.

1. Trecho da USRN sobre as principais características do objeto

Este é um documento muito importante com informações do Cadastro Único de Imóveis do Estado, que lhe dará muitas informações úteis.

Quem são os donos

Todos eles devem concordar com o negócio, caso contrário, ele pode ser contestado.

Existe algum obstáculo

Um objeto pode ser penhorado a um banco por causa de uma hipoteca, alugada com o registro de um contrato com a Federal Property Management Agency, presa por dívidas. Nesse caso, os proprietários não têm o direito de dispor dele. O negócio será inválido.

Quais são as características do apartamento

O extrato do USRN conterá o endereço exato, número cadastral, área. A planta técnica do apartamento está impressa na última página. Você pode estimar a metragem dos quartos e perceber a presença de remodelações. Este último é especialmente importante se você estiver solicitando um empréstimo hipotecário - ele pode não ser aprovado.

A partir de que data os proprietários possuem um apartamento

Compare-o com a data nos títulos de propriedade (sobre eles abaixo).

Com base no documento em que o proprietário é o proprietário do apartamento

Em alguns casos, o risco é inicialmente maior - isso também é discutido na cláusula sobre os documentos de título.

Um extrato do USRN será fornecido pelo proprietário. Você mesmo pode obter uma versão simplificada.

Para fazer isso, você precisa solicitar um extrato no site da Rosreestr. Para o fornecimento de um documento em formato eletrônico, você terá que pagar 250 rublos para obtenção de informações da USRN. Você também deve solicitar um extrato sobre a transferência dos direitos sobre a propriedade - custa o mesmo. Neste documento, você verá com que frequência e com que base os proprietários do apartamento mudaram.

Se nos últimos dois anos os imóveis mudaram de mãos várias vezes, é um motivo para ter cuidado. Geralmente é assim que as transações fraudulentas são disfarçadas. Se o proprietário fraudado puder contestar a cadeia de transações por meio do tribunal, o apartamento será devolvido a ele.

2. Documentos do (s) proprietário (s)

Se o dono for um adulto

Validade do passaporte

Digamos que o proprietário mudou seu passaporte há seis meses, dizendo à polícia que havia perdido o antigo. E agora ele está tentando fechar um acordo sobre um documento inválido, para contestá-lo mais tarde. Isso está repleto de problemas.

Assim, com a ajuda de um serviço especial do Ministério da Administração Interna, verifique se os documentos são válidos.

Dados do passaporte

Serão necessários a série, número, local de nascimento e endereço de registro para compará-los com os dados indicados em outros documentos (é importante que tudo corresponda). Se o proprietário conseguiu trocar o passaporte nesse período, os detalhes da cópia anterior estão indicados na penúltima página da atual.

Preste atenção ao nome, sobrenome e patronímico: a discrepância de pelo menos uma letra em documentos diferentes é motivo para pedir ao proprietário que uniformize os papéis. Caso contrário, pode se tornar um motivo para litígio em relação à validade da transação.

Situação familiar

Um dos cônjuges não pode dispor arbitrariamente de bens adquiridos em conjunto sem o consentimento do outro. Esse acordo é fácil de desafiar. Por isso é importante saber se o dono é casado e a partir de que data. Essas informações serão úteis quando você avançar para os documentos de título.

Se uma pessoa recebeu um apartamento por herança ou como um presente, a presença do cônjuge não importa. Essa propriedade não é considerada adquirida em conjunto.

Mas se você estiver lidando com um contrato de venda, preste atenção na data de sua conclusão. O proprietário pode dispor livremente de um apartamento comprado antes do casamento. Se ele comprou após o casamento, o pacote de documentos deve conter a autorização autenticada do cônjuge para a venda. Teoricamente, pode ser substituído por um contrato de casamento, que, sozinho, garante o direito de disposição do objeto para o proprietário. Mas com o consentimento ainda fica mais calmo: o acordo pré-nupcial às vezes é contestado.

Se o proprietário do apartamento for divorciado e o apartamento tiver sido comprado durante o casamento, ainda pode ser considerado propriedade conjunta. Aqui, você precisa de consentimento ou de uma decisão do tribunal sobre a seção segundo a qual a propriedade foi transferida para a pessoa com quem você planeja fechar um negócio.

Informações sobre crianças

Por si só, não vai te dizer nada. Mas, se o proprietário tiver filhos, esse é um motivo para verificações adicionais e requisitos para novos documentos.

Se um apartamento foi comprado com hipoteca, o capital da maternidade poderia ser usado para reembolsá-lo. Isso impõe a obrigação de fornecer às crianças partes do apartamento. Portanto, se apenas os pais estiverem entre os proprietários, isso não foi feito. Posteriormente, a transação pode ser contestada.

Para evitar que isso aconteça, peça ao proprietário um atestado do Fundo de Pensão comprovando que o capital da maternidade não foi utilizado para quitar a hipoteca.

Se o proprietário for menor de idade

Para crianças menores de 14 anos, consulte a certidão de nascimento, maiores de 14 anos - passaportes. Compare os dados com o que é declarado em outros documentos.

Se o proprietário for criança, os seus representantes legais não podem vender o apartamento assim. É necessário o consentimento das autoridades tutelares para a transação. E se o dono do apartamento tiver mais de 14 anos, então sua permissão.

3. Documentos de título

O nome do documento, com base no qual o titular recebeu a propriedade, consta do extrato da USRN. Vale a pena dar uma olhada nisso.

Contrato de venda

Tudo é simples aqui: se o atual proprietário comprou um apartamento ao anterior, isso é confirmado pelo contrato correspondente. Se você possui um extrato do USRN sobre a transferência de direitos a um bem imobiliário, compare os dados do vendedor com os indicados no documento. Peça também para mostrar o certificado de aceitação do apartamento e o recibo do vendedor do dinheiro. Isso garantirá que o proprietário anterior não tenha reclamações sobre o atual.

Se a casa foi comprada com hipoteca, você pode pedir um certificado de reembolso.

Em geral, a ausência de gravames no extrato do USRN indica eloqüentemente que o empréstimo foi quitado. Mas como alguns documentos podem ser verificados, seria estranho não mencioná-los.

Acordo de participação acionária na construção

Caso o proprietário tenha adquirido um imóvel na fase de construção, terá exatamente este documento em mãos e, após a entrega da casa, terá também um ato de aceitação e transferência do apartamento.

Certificado de herança

Ao lidar com tais bens, existe o risco de que um herdeiro privado apareça repentinamente e tente contestar o negócio. Além disso, quanto mais tempo se passou desde o momento da herança, menores são os riscos de se meter em apuros. É melhor consultar um advogado antes de comprar.

Acordo de doação

Também é melhor avaliar os riscos de adquirir uma casa doada junto com um especialista. O advogado vai saber se a forma e o procedimento para a conclusão da transação foram seguidos, se o proprietário é legalmente dono do imóvel.

Acordo de transferência de apartamento

É emitido se o proprietário privatizou este apartamento. Há uma ressalva ao lidar com esse tipo de imóvel. Se uma pessoa registrada em um apartamento se recusar a participar da privatização, ela recebe o direito vitalício de morar nele até o cancelamento voluntário do registro. Caso contrário, é impossível despejá-lo até mesmo pelos tribunais. Portanto, é importante certificar-se de que ele efetua o pagamento antes de o vendedor receber o dinheiro. Ou corre o risco de comprar um apartamento com um inquilino.

Existem outros tipos de documentos de título, por exemplo, uma decisão judicial pela qual o proprietário é o proprietário do objeto. Mas com eles é melhor entrar em contato imediatamente com um advogado se você não quiser problemas.

4. Informações sobre os cadastrados no apartamento

Na cláusula sobre o acordo de transferência do apartamento em propriedade, já abordamos parcialmente o tema da importância de saber quem está registrado no apartamento. Agora vamos considerar a questão com mais detalhes.

Além daqueles que se recusaram a privatizar, os seguintes inquilinos representam um perigo para sua transação e uma vida confortável no apartamento comprado:

• alta do apartamento para serviço militar ou tratamento em sanatório;
• retirado do registro por cumprimento de pena em locais de privação de liberdade;
• reconhecido como ausente;
• menores enviados para um internato.

Ao retornar, eles serão registrados no local de residência anterior - ou seja, com você. Pode ser possível despejá-los no tribunal, mas isso exigirá muito tempo e esforço.

Preste atenção especial aos menores dispensados para saber se o serviço de tutela deu permissão para isso.

Para entender as nuances, você precisa examinar algumas referências. É preferível estar presente nos momentos em que o proprietário os recebe para garantir a autenticidade dos documentos.

Certificado de registro do formulário 9

Ele contém informações sobre todos os que estão registrados no apartamento agora.

Certificado de registro de arquivo de acordo com o Formulário 9

Essa versão do documento mostra a dinâmica do cadastramento dos residentes: quem foi cadastrado anteriormente, quem teve alta e quando. Um documento muito útil, mas com uma nuance. Frequentemente, recusam-se a fornecê-lo a terceiros, incluindo os atuais proprietários do apartamento, uma vez que contém dados pessoais de residentes anteriores. Se não foi possível obter o arquivo "nove", terá que trabalhar com o que tem e ir direto para a ajuda do formulário 12.

Certificado de cancelamento de registro de certas categorias de cidadãos

O formulário 12 contém dados sobre se algum dos inquilinos teve alta do apartamento, o que, em tese, poderia se tornar uma fonte de problemas. Idealmente, toda coluna não tem. Caso contrário, você terá que descobrir informações adicionais sobre cada pessoa individualmente, ou mesmo recusar o negócio.

5. Certificados de capacidade jurídica

Se mais tarde se descobrir que o vendedor não estava sóbrio e com memória sólida, a transação será declarada inválida. Você corre um risco especial se o vendedor for idoso, mas, em geral, você não pode fazer seguro contra isso. Por exemplo, um advogado astuto pode provar que o proprietário ficou temporariamente perturbado por causa de um remédio para um resfriado, porque esse efeito colateral está indicado na anotação.

Para evitar que isso aconteça, peça ao vendedor que traga para o negócio um atestado de um psiquiatra e um narcologista comprovando que ele é são e não está registrado como viciado em drogas.

Se houver motivos convincentes para dúvidas, convide um especialista licenciado para conduzir um exame diretamente para o negócio.

6. Informações sobre dívidas para revisão

Todas as dívidas de habitação e serviços comuns permanecem com o antigo proprietário do apartamento. A exceção é a revisão. Se o vendedor não pagou, a dívida irá para você. Você pode verificar a ausência pelo último pagamento. Se você não confia, peça um certificado da empresa de gerenciamento.

7. Procuração

É melhor celebrar um contrato de venda diretamente com o proprietário. Mas o dono nem sempre está presente no negócio. Nesse caso, ele poderá expedir procuração com firma reconhecida em nome da pessoa que representará seus interesses.

As transações com este documento não são seguras; há muitos fatores de risco. Se você decidir dar um passo semelhante, verifique o seguinte:

• A procuração dá direito à venda do apartamento em nome do proprietário.
• O documento é genuíno - você pode descobrir no site da Câmara dos Notários Federais.
• A procuração ainda não expirou.
• Ele contém o passaporte correto e outros dados.
• O proprietário está vivo e em sã consciência - a comunicação por vídeo e os certificados de um dispensário neuropsiquiátrico ajudarão aqui.

Mas mesmo que tudo esteja em ordem, pense três vezes antes de decidir sobre tal negócio.

O que lembrar

• Verifique todos os documentos. Não tenha medo de ser intrusivo ou chato: você está arriscando milhões.
• Em caso de dúvida, entre em contato com um especialista. Melhor ser um alarmista do que ficar sem um apartamento e sem dinheiro.
• Se a cada passo as dúvidas não desaparecerem, mas ficarem mais fortes, recuse o negócio.

UPD. O texto foi atualizado em 17 de novembro de 2019 com dados mais relevantes de fontes verificadas.