Por que os imóveis vão subir de preço a partir de 1º de julho e é urgente comprar um apartamento

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

A nova lei deve proteger o dinheiro dos acionistas. Mas os bancos serão os que mais se beneficiarão com isso.

O que vai acontecer no dia 1º de julho?

Em 1º de julho de 2019, entraram em vigor as alterações da lei, que alteram as regras do relacionamento entre a empresa e o cliente no mercado de construção compartilhada.

Os incorporadores não poderão mais usar diretamente o dinheiro das pessoas que compram apartamentos na fase de construção de uma casa. Esses fundos serão mantidos em contas de custódia. A empresa só poderá retirá-los após a colocação do objeto em operação.

Os desenvolvedores terão que tomar empréstimos bancários - é claro, a juros. O Sberbank, por exemplo, promete emprestá-los a 7 a 8%, o que é muito.

E por que essa lei é necessária?

Esta é a próxima etapa no aprimoramento da legislação na tentativa de proteger o dinheiro dos acionistas.

Até 2004, não havia um quadro regulamentar único para a construção compartilhada, então vários esquemas fraudulentos floresceram na forma de vendas múltiplas do mesmo apartamento para vários clientes, o desaparecimento do incorporador com todo o dinheiro, e assim por diante.

A Lei 214-FZ melhorou significativamente a situação no mercado de construção compartilhada. Protege o comprador de uma venda dupla de objetos, regula a relação entre o cliente e o incorporador. Mas o regulamento não garante a falência da empresa, o que não acontece tão raramente. Agora, há 887 edifícios problemáticos no cadastro do Ministério da Construção.

A nova lei foi projetada para proteger os acionistas apenas desses casos. Se a empresa não cumprir com suas obrigações - não concluir a obra, perder o prazo - o dinheiro da conta caucionada será devolvido ao cliente.

Parece uma boa lei. Ou há um problema?

Existem algumas nuances aqui. O novo mecanismo de proteção aos acionistas é um bom avanço. Exclui situações em que as pessoas ficam sem dinheiro, sem apartamento, mas com hipoteca de longo prazo por habitação inexistente.

Porém, ao mesmo tempo, a construção do prédio custará mais caro para o incorporador, o que certamente afetará o custo dos apartamentos. E estamos falando sobre o preço da habitação inacabada.

Antes funcionava assim: o incorporador pegava dinheiro do acionista e dava um desconto para ele usar esses recursos. Comprar um apartamento, neste caso, era uma espécie de investimento de alto risco. Você poderia, por exemplo, comprar uma casa em fase de escavação por 1,5 milhão de rublos e prepará-la com um valor de mercado de 2 milhões. Agora, o desenvolvedor tem muito menos motivos para tamanha generosidade: ele ainda tem que pagar juros ao banco.

Portanto, os apartamentos em novos prédios provavelmente aumentarão de preço: as empresas não vão operar com prejuízo. Mas também existe um poderoso dissuasor - o poder de compra dos russos. Para mercadorias que são muito caras, pode simplesmente não haver comerciantes. De acordo com pesquisas, agora os compradores estão dispostos a pagar 5% do preço do apartamento por transações mais seguras com contas garantidas.

O aumento no preço dos objetos de construção compartilhados pode apertar o custo de outros apartamentos. Mas a taxa de crescimento depende do mercado. Em 2018, os preços da habitação no mercado primário e sem legislação sobre contas caucionadas aumentaram 4,35%, no mercado secundário - 1,58%.

Então, o preço dos apartamentos vai aumentar ou não?

Ninguém pode dizer com certeza sobre isso. Os pré-requisitos indicam que os apartamentos vão subir de preço. Mas os próprios desenvolvedores estão falando sobre isso acima de tudo. É possível que eles estejam apenas pressionando as pessoas a comprarem apartamentos antes que a lei sobre contas judiciais entre em vigor. Além disso, existe o risco de que os preços para esses clientes com pressa já aumentem.

O que definitivamente não vale a pena fazer neste caso é se apressar. Você corre o risco de dar dinheiro a um incorporador sem escrúpulos e se tornar um dos últimos investidores imobiliários fraudados. Verifique a empresa com cuidado - Lifehacker escreveu como fazer isso.

Se você não tem tempo, não se preocupe. Mesmo que os preços comecem a subir, é melhor pagar um pouco a mais do que ficar sem apartamento e sem dinheiro.

Espere, o que acontecerá com o dinheiro se a licença do banco for revogada?

Esse risco também está previsto nas leis. Se o banco perder sua licença, a Agência de Seguro de Depósito devolverá o dinheiro - no entanto, não mais do que 10 milhões. O seguro é válido até que o apartamento seja alugado ou até que você rescinda o contrato com o desenvolvedor.

Então, uma conta de garantia parece um depósito?

Apenas parcialmente, e os bancos estão indo muito bem a esse respeito. Graças à nova lei, eles vão emprestar para desenvolvedores e receber juros deles. Enquanto eles estão construindo a casa, o banco poderá "torcer" o dinheiro de contas de custódia e obter renda delas. Depois que os apartamentos forem encomendados ao incorporador, ele repassará exatamente o valor que você colocou, sem juros. Em caso de falência do desenvolvedor, você também receberá dinheiro sem juros. É óbvio quem vai ganhar no final aqui.

Então, qual é o resultado?

O resultado final é simples:

1. A partir de 1º de julho de 2019, comprar um imóvel em construção se tornará mais seguro, mas possivelmente mais caro.
2. O dinheiro que você pagar pelo apartamento permanecerá no banco até que a casa seja comissionada. Se o desenvolvedor violar as obrigações, elas serão devolvidas a você.
3. Em caso de problemas com o banco, o dinheiro também será devolvido a você, mas não mais de 10 milhões de rublos.
4. Em qualquer caso, não há necessidade de pressa em comprar um apartamento - leve em consideração todas as nuances. Mas se você escolheu um desenvolvedor e já planejou um negócio, pode economizar algum dinheiro.