Alugar um apartamento ou fazer uma hipoteca: o que é mais lucrativo

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

Análise detalhada com exemplos e cálculos.

Ao comparar hipotecas e aluguel de imóveis, o aspecto material geralmente passa para segundo plano. Os participantes da discussão descobrem o que é melhor: pagar o tio de outra pessoa ou ser escravo do banco, pagar a mais, mas para si, ou mover-se constantemente em busca de opções mais lucrativas. Mas se você deixar o sentimento e se voltar para os números, a situação se tornará mais clara.

Aluguel e hipoteca em números

Mudanças nos preços de imóveis e apartamentos para aluguel, bem como o tamanho da inflação por um longo período, podem ser previstos apenas aproximadamente, de modo que os cálculos serão imprecisos. No entanto, os números são mais eloqüentes do que palavras.

A taxa média ponderada dos empréstimos hipotecários em abril deste ano, de acordo com o Banco Central, foi de 9, 64%. De acordo com analistas do Domofond.ru, alugar um apartamento em março de 2018 foi em média 0,7% mais barato do que em dezembro de 2017. No entanto, para fins de precisão, presumiremos que o proprietário aumentará os pagamentos em 5% ao ano.

Para os cálculos, consideremos o centro regional, a cidade com uma população de um milhão de Volgogrado e a cidade federal de São Petersburgo.

Volgogrado

Hipoteca

O preço médio de um apartamento de dois quartos em Volgogrado, de acordo com Domofond.ru, é de 2.365.695 rublos. Considere a situação se você acumulou um pagamento inicial de 15%, 25% e 50% do valor do apartamento e fez uma hipoteca de 9,64% ao ano por um período de 10 anos.

Pagamento inicial, rublos	Pagamento mensal, rublos	Pagamento excessivo, rublos	O preço total do apartamento, rublos
354 854, 15%	26 176	1 130 060	3 495 755
591 250, 25%	23 088	996 818	3 361 818
1 182 500, 50%	15 392	664 546	3 029 546

Os cálculos não levam em consideração os custos adicionais de serviços relacionados na forma de seguro residencial e a pessoa que assumiu a hipoteca, e compensações, como deduções fiscais.

Suponha que os preços dos imóveis cresçam 5% ao ano e, em 10 anos, o apartamento custará 3,67 milhões de rublos.

Renda

O custo médio do aluguel de um apartamento de dois quartos em Volgogrado é de 15.845 rublos por mês. Se o senhorio aumentar o aluguel em cerca de 5% ao ano, em 10 anos o inquilino terá que pagar 24.556 rublos por mês. Ao todo, ao longo dos anos, ele vai pagar 2.389.344 rublos para viver. Pela diferença entre o custo de uma hipoteca com entrada de 15% e o aluguel, o inquilino pode alugar um apartamento a um preço projetado de 2028 por mais três anos e nove meses.

Com um salário médio em Volgogrado de 28.483 rublos, tanto o aluguel quanto o pagamento da hipoteca parecem viáveis para uma família com dois adultos que trabalham.

Também vale a pena considerar que o inquilino tem economias não gastas para o pagamento da entrada (se houver), que ele pode depositar no banco com juros. De acordo com o Banco Central, a taxa média ponderada dos depósitos com prazo de um a três anos em 2018 é de 6,41%. Ao longo de 10 anos, o indicador mudará várias vezes, mas para os cálculos usaremos este valor específico. Os cálculos não levam em consideração a capitalização.

Pagamento inicial (poupança), rublos	Quantidade em 10 anos, rublos
354 854, 15%	582 315
591 250, 25%	970 241
1 182 500, 50%	1 940 482

Conseqüentemente, em 10 anos o inquilino não apenas gastará menos, mas também ganhará com o depósito.

Aluguel e economia

A partir do parágrafo anterior, fica claro quanto uma pessoa poderá acumular em um depósito em 10 anos se continuar a alugar uma casa.

As maiores chances de economizar para um apartamento e comprá-lo sem hipoteca são de uma pessoa que tem metade do valor do apartamento, mas apenas se o preço do imóvel não mudar.

Em 10 anos, 425.213 rublos não serão suficientes para ele comprar um apartamento. Para ter todo o valor em mãos no momento certo, ele terá que economizar um pouco mais de 3,5 mil rublos por mês.

Em cinco anos, ele terá 1.561.491 rublos em seu depósito. Para comprar um apartamento nessa época, a pessoa precisa reservar 13, 4 mil por mês durante os cinco anos. Junto com o custo do aluguel da casa, ele vai gastar 29,3 mil no primeiro ano e 32,6 mil no quinto. Assim, se ele comprar um apartamento em cinco anos, os custos totais, incluindo o aluguel, serão 3.415.482 rublos, em dez - 4.755.039 rublos. Ambas as opções são mais caras do que as hipotecas.

São Petersburgo

Hipoteca

O preço médio de um apartamento de dois quartos em São Petersburgo é de 6.797.671 rublos.

Pagamento inicial, rublos	Pagamento mensal, rublos	Pagamento excessivo, rublos	O preço total do apartamento, rublos
1 019 651, 15%	75 210	3 247 152	10 044 823
1 699 418, 25%	66 362	2 865 134	9 662 805
3 398 836, 50%	44 241	1 910 089	8 707 760

Para não pagar a mais na hipoteca, você precisa acumular um pagamento inicial no valor de pelo menos metade do custo do apartamento ou aumentar o pagamento mensal e encurtar o prazo do empréstimo. Com um salário médio de 58,5 mil rublos, obviamente nem todos podem fazer isso.

Em 10 anos, o apartamento vai custar 10, 99 milhões de rublos.

Renda

O custo médio de alugar um apartamento de dois quartos em São Petersburgo é de 32.744 rublos por mês. Com um aumento no custo do aluguel em 5% ao ano, em 10 anos o pagamento mensal será de 50.787 rublos e o inquilino pagará 4.942.178 rublos no total. Pela diferença entre o custo de uma hipoteca com entrada de 15% e o aluguel, o inquilino pode alugar um apartamento a um preço projetado de 2028 por mais oito anos e três meses.

Não descarte suas economias também.

Pagamento inicial (poupança), rublos	Quantidade em 10 anos, rublos
1 019 651, 15%	1 673 247
1 699 418, 25%	2 788 744
3 398 836, 50%	5 577 490

Aluguel e economia

E, novamente, quem já tem a metade do preço pode contar com a compra de um apartamento sem hipoteca. Mas será problemático para ele cumprir o prazo de cinco anos. Em cinco anos, ele terá 4.448.162 rublos em sua conta. Para cobrar a quantia necessária, a cada mês ele precisa economizar 39,2 mil. Junto com os custos do aluguel, ele terá que alocar 72 mil mensais no primeiro ano.

Se ele comprar um apartamento em cinco anos, os custos totais, incluindo o aluguel, serão estimados em 8.968.837 rublos, em 10 anos - em 11.739.849 rublos.

Então, o que é mais lucrativo

De acordo com as estimativas médias, o aluguel é mais lucrativo. Em todos os casos, o aluguel mensal é inferior ao pagamento da hipoteca. Ao mesmo tempo, o pagamento inicial não só não é gasto, mas também traz dinheiro.

No entanto, em 10 anos, a pessoa que optou pela hipoteca terá um apartamento, enquanto o inquilino não.

Quanto ao aluguel de moradia e ao aumento simultâneo da economia de um apartamento, aqui também tudo não é tão simples. Fatores previsíveis funcionam: quanto mais dinheiro você tem em mãos, maior a renda e quanto menor o custo do imóvel e do aluguel na sua cidade, mais chances você tem de economizar para comprar um apartamento sem hipoteca e permanecer no azul. No entanto, ao calcular, eles geralmente não levam em consideração que os preços dos imóveis podem aumentar significativamente ao longo de 10-15 anos.

Portanto, vale a pena levar em consideração outro indicador-chave - o tempo. As previsões de longo prazo são difíceis, mesmo para especialistas. E a estabilidade no país está mais próxima de um indicador religioso: ou você acredita ou não. Portanto, se você precisa economizar para comprar um apartamento por mais de cinco anos, deve envolver não apenas a lógica, mas também a intuição nos cálculos.

Observe que a inflação deprecia o dinheiro e os imóveis aumentam de valor.

No entanto, de acordo com Rosstat, nos últimos três anos, os preços no mercado secundário vêm caindo para todos os tipos de apartamentos, com exceção dos de elite.

Como fator adicional, vale considerar a proximidade da idade de aposentadoria. Será difícil alugar um apartamento para o pagamento da pensão, mas nas grandes cidades será impossível. Portanto, a esta altura, é bom ter sua própria casa, mesmo que você a tenha pago a maior.

O argumento de que você poderia alugar um apartamento pelo resto da vida com o dinheiro que foi para o banco é válido se você desistir de comprar uma casa em uma cidade grande e alugar um apartamento por um preço muito favorável. Então, se você economizar 3 milhões em pagamentos indevidos, isso lhe dará 25 mil por ano, mensalmente, durante 10 anos (mas você deve levar em consideração a inflação).

O dinheiro também pode ser depositado. Uma quantidade de 3 milhões, levando em conta os juros médios atuais sobre os depósitos, trará 15 mil rublos por mês em juros, 4 milhões - 20 mil.

Como calcular o que é melhor para você

Cálculos médios fornecem resultados médios, portanto, para entender o que é mais lucrativo para você, você mesmo terá que fazer os cálculos. Para fazer isso, você precisa dos seguintes dados:

1. O valor do aluguel do apartamento.
2. O valor de suas economias que você planeja usar como entrada.
3. O custo do apartamento que deseja comprar.
4. Taxa de juros da hipoteca (você pode usar a média nacional ou aquela oferecida pelo banco onde você deseja fazer uma hipoteca).
5. A porcentagem de um depósito bancário ao qual você está disposto a confiar seu dinheiro por um longo período.

Se você escolher entre uma hipoteca e alugar uma casa, economizando dinheiro para comprar um apartamento

1. Hipoteca

Com a ajuda ou no site do seu banco, calcule quantos anos levará sua hipoteca com o pagamento mensal ideal, qual será o pagamento a maior.

Com um preço de apartamento de 5,2 milhões de rublos, um pagamento inicial de 3,2 milhões, uma taxa de juros de 11% e um prazo de hipoteca de sete anos, o pagamento mensal será de 34.245 rublos e o pagamento a maior - 876.569 rublos.

2. Alugar um apartamento

Calcule quanto ao longo dos anos você pagará pelo aluguel de um apartamento, levando em consideração possíveis aumentos no aluguel.

Por exemplo, você dá 22 mil rublos por mês e aluga um apartamento há três anos. Durante esse tempo, o preço nunca subiu, mas é óbvio que em sete anos o aluguel não custará o mesmo. Portanto, no próximo ano, você presumivelmente dará para alugar 22 × 12 = 264 mil, nos próximos três anos - 24 × 36 = 864 mil, nos três restantes - 26 × 36 = 936 mil, no total - 2,06 milhões de rublos.

3. Depósito e poupança

Calcule quanto dinheiro você terá acumulado no depósito durante o prazo da hipoteca e estime o valor. Em seguida, calcule quanto dinheiro você terá após o primeiro ano, o segundo e assim por diante até o final do prazo da hipoteca. Decida também o valor que você pode reservar mensalmente para comprar um apartamento, calcule quanto dinheiro ele lhe dará em um ou dois anos e assim por diante até o final do prazo da hipoteca. Agora, com um simples somatório do valor do depósito e da poupança, descubra em quantos anos você poderá arrecadar dinheiro para imóveis.

Em um depósito sem capitalização com uma taxa de juros de 6,1%, o montante de 3,2 milhões de rublos em sete anos se transformará em 4.566.400 rublos.

Mesmo que os preços dos imóveis não aumentem, em sete anos será impossível comprar um apartamento sem hipoteca.

Existe a opção de não esperar que a quantia necessária se acumule no depósito e economizar 20 mil rublos por mês ou 240 mil por ano. Então, depois de cinco anos, a economia será de 5.376.000 rublos. Levando em consideração o aluguel, o custo total dos imóveis será de 6.640.000 rublos, e permanecerão 176.000. Por sete anos, a hipoteca do apartamento vai para 6,8 milhões. Ou seja, os custos são praticamente os mesmos, mas economizou-se dois anos, ou seja, alugar moradia e economizar neste momento é mais lucrativo.

Esses cálculos funcionam apenas se o custo do apartamento não mudar por cinco anos e se o preço do aluguel não aumentar mais rápido do que o previsto.

Quando você não pode economizar para comprar um apartamento nem pelo prazo da hipoteca, é óbvio que pedir emprestado a um banco é mais lucrativo do que economizar.

Se você está escolhendo entre uma hipoteca e um aluguel, sem planos de comprar um apartamento no futuro

1. Lembre-se de quanto você dá ao proprietário

Vamos pegar os números do exemplo anterior - 22 mil rublos.

2. Calcule o pagamento mensal da hipoteca

Novamente, o número do exemplo anterior é de 34,3 mil rublos.

3. Compare dois números

Obviamente, é mais lucrativo alugar, mesmo que você não leve em consideração o pagamento da entrada nos cálculos. Se tudo não for tão simples, divida o valor da entrada pelo número de meses da hipoteca e adicione o valor recebido ao pagamento mensal:

3 200 000 ÷ 84 = 38;

34,3 + 38 = 72,3 mil rublos.

A comparação com 22 mil é ainda mais clara. E mesmo que em sete anos o aluguel dobre de preço, alugar um apartamento ainda será mais lucrativo.

No entanto, já no oitavo ano, uma pessoa com uma hipoteca irá reembolsá-la integralmente e só pagará pelos serviços públicos. E o inquilino continuará pagando o mesmo valor pelo aluguel. Por outro lado, se o aluguel não subisse, o valor que teria ido para a hipoteca seria suficiente para um aluguel de 26 anos.

4. Calcule quanto você vai ganhar com o dinheiro que poderia ter ido para o pagamento

Em sete anos, o depósito será de 4,57 milhões de rublos. E se você postergar a diferença entre os pagamentos no valor de 12,3 mil mensais na base mensal, então em sete anos trará mais 1,03 milhão. O montante total de 5,6 milhões, fixado em 6,1% ao ano, trará 28,5 mil rublos por mês em juros.