Como comprar um apartamento que já está hipotecado

2024 Autor: Malcolm Clapton | [email protected]. Última modificação: 2023-12-17 04:08

É mais seguro comprar essa habitação com o consentimento do banco e com a sua participação.

É possível comprar um apartamento que já está hipotecado

A habitação hipotecária é garantida pelo banco - um registro disso está no Registro Unificado de Imóveis do Estado. O proprietário não pode realizar transações com esse apartamento sem a permissão do credor hipotecário: a Rosreestr simplesmente não registrará a transferência de propriedade. Mas isso não significa que seja impossível vender ou comprar um imóvel hipotecado. Acontece que o procedimento em si será um pouco mais complicado e demorado.

Por que vender um apartamento com hipoteca

Se o apartamento foi ao banco por meio do tribunal porque o proprietário deve um empréstimo, a instituição financeira o vende por meio de um leilão público. Quando o próprio proprietário decide vender um imóvel hipotecado, os potenciais compradores podem suspeitar disso. A hipoteca tem fama de escravidão, cujas algemas só podem ser retiradas com o último pagamento. Se uma pessoa vende um apartamento, há algo de errado com ela ou com o apartamento, acreditam alguns.

Na verdade, pode haver um milhão de razões. O proprietário decidiu se mudar para outra cidade a trabalho ou para um apartamento maior devido ao acréscimo à família. Os cônjuges estão se divorciando, querem saldar a dívida e dividir o dinheiro da hipoteca do apartamento. O mutuário mudou a situação financeira, ele não consegue fazer frente ao empréstimo e quer devolvê-lo antes que a situação se torne irreparável.

Claro, o motivo pode ser algo desagradável: o telhado está vazando, há um antro de drogas na entrada e a administradora arrecada tanto dinheiro como se borrifasse as calçadas com cristais Swarovski no inverno. Mas você não está seguro contra esses riscos, mesmo quando compra um apartamento sem hipoteca - você só precisa verificar tudo.

Já na Rússia, quase metade das transações imobiliárias acontecem com a atração de hipotecas. Portanto, haverá mais apartamentos no mercado que estão onerados com hipotecas.

É lucrativo comprar um apartamento que já está hipotecado

Quando um banco vende o apartamento de um devedor em um leilão público, pode-se esperar um desconto substancial. Para uma instituição financeira, este é um ativo secundário, então ela tenta se livrar dele simplesmente devolvendo o seu.

Ao vender uma casa pelo proprietário, não se pode esperar um preço excepcionalmente favorável. Mas ele ainda pode jogar fora um pouco - para problemas desnecessários e para motivá-lo a comprar um apartamento com um estorvo.

Como comprar um apartamento com hipoteca

Dependendo das condições, você pode comprar um apartamento de diferentes maneiras.

Com o reembolso da hipoteca no momento da transação

Condições: a transação é realizada com o consentimento do banco em que o atual proprietário emitiu a hipoteca; o comprador compra o objeto por dinheiro.

O esquema mais seguro. Ele protege todas as partes da transação: o comprador, o vendedor e o banco. Vejamos um exemplo.

Um apartamento de 3 milhões de rublos está à venda. O banco concorda com a transação e determina o valor da dívida restante - 500 mil rublos. Duas células são usadas para cálculos. Antes de assinar o contrato de compra e venda, o dinheiro do comprador está neles: 500 mil em um e 2,5 milhões em outro.

Os documentos das células determinam quem pode receber as contas e quando. Se o contrato de compra e venda for assinado, e a transferência da propriedade for registrada em Rosreestr, o banco poderá tirar seus 500 mil de uma célula, o vendedor - 2,5 milhões da segunda, e o comprador - uma hipoteca para retirar o estorvo. Se o negócio falhar, o comprador devolverá seus fundos e nada mudará para o resto.

Às vezes, os fundos de um empréstimo podem ser depositados não por meio de uma célula, mas diretamente no banco, mas a instituição financeira está, em qualquer caso, ativamente envolvida no processo.

Com a cessão de dívida

Condições: a transação é realizada com o consentimento do banco, o comprador compra um imóvel com hipoteca do mesmo banco.

O comprador apresenta um pedido de hipoteca ao banco, como se estivesse comprando um apartamento qualquer. O processo de aprovação será semelhante e levará aproximadamente o mesmo tempo. Como ele se tornará o tomador no momento da compra, a instituição financeira verificará sua solvência e decidirá se ela está pronta para vê-lo como cliente.

Aqui, além do contrato de compra e venda, é celebrado um contrato de cessão de direitos reivindicatórios de um empréstimo antigo ou de um novo contrato de empréstimo entre o banco e o comprador. O gravame em Rosreestr é removido e um novo é imposto com o registro dos direitos do próximo proprietário.

Tatiana Trofimenko Advogada Líder do Serviço Jurídico Europeu

Este esquema também é bastante seguro.

Com reembolso antecipado da hipoteca por conta do comprador

Condições: o banco não concorda em vender o apartamento, o comprador compra o apartamento em dinheiro. Ou o comprador toma um empréstimo de outro banco.

Nesse caso, o comprador reembolsa o empréstimo. Portanto, ele deve ter em mãos um montante igual ao restante da dívida. As partes celebram um acordo preliminar de compra e venda de um apartamento, segundo o qual o vendedor recebe dinheiro para fechar a hipoteca. Em seguida, o ônus é removido do apartamento e, em seguida, a habitação é vendida como um imóvel sem garantia.

Esta opção é mais arriscada para o comprador, pois o dinheiro é transferido por meio de um contrato que não está sujeito a registro na Rosreestr.

Tatiana Trofimenko Advogada Líder do Serviço Jurídico Europeu

Em teoria, o vendedor pode se recusar a registrar o contrato de compra e venda com a Rosreestr. O comprador poderá receber dinheiro com isso, mas apenas na Justiça.

O que lembrar

• Você pode comprar um apartamento que já esteja hipotecado.
• Você precisa verificá-lo da mesma forma que a habitação sem ônus.
• É mais seguro comprar um apartamento com o consentimento do banco e com a sua participação.